Umowa przedwstępna kupna/sprzedaży mieszkania – czym jest i na co uważać?

Musisz podpisać umowę przedwstępną kupna mieszkania, ale nie wiesz, co zawiera? Nie masz pojęcia, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, aby chroniła Twoje interesy i była ważna? W tym tekście omawiamy wzór umowy przedwstępnej mieszkania. Tłumaczymy też, na co trzeba uważać.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania. Co to jest?

Umowa przedwstępna mieszkania to dokument, który gwarantuje, że sprzedawca sprzeda konkretne lokum konkretnemu kupującemu za konkretną kwotę. Zabezpiecza więc interesy obu stron transakcji.

Taką umowę podpisuje się, gdy np. kupujący chce zarezerwować mieszkanie na czas załatwiania kredytu hipotecznego. Może być zawarta w postaci aktu notarialnego lub umowy cywilnej.

Choć umowa cywilna nie generuje kosztów, jako kupujący wybierz pierwszą formę. Dlaczego? Tylko akt notarialny gwarantuje, że umowa jest ważna i nie zawiera niedozwolonych klauzul. Dzięki niemu możesz (w razie potrzeby) dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest nieważna w dwóch sytuacjach:

• gdy narusza przepisy prawa

• gdy nie zawiera niezbędnych elementów, których wymaga kodeks cywilny, czyli np. ceny nieruchomości.

Jeśli wybierzesz akt notarialny, poniesiesz dodatkowe koszty. Będziesz musiał zapłacić m.in. taksę notarialną (jej wysokość zależy od wartości nieruchomości), ok. 150 zł opłaty sądowej i ok. 100 zł za wypis aktu notarialnego. W zamian zyskasz spokój i pewność, że dokument zabezpiecza Twoje interesy w 100%.

Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną kupna nieruchomości?

Jest kilka sytuacji, w których podpisuje się umowę przedwstępną kupna mieszkania. Warto lub trzeba to zrobić, gdy np.:

• zakup mieszkania finansujesz kredytem (wtedy bank wymaga przedstawienia umowy przedwstępnej, aby uruchomić pożyczkę)

• stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany

• nieruchomość trzeba podzielić

• nieruchomość jest obciążona

• trzeba czekać na decyzję o warunkach zabudowy

• trzeba czekać, aż najemcy lokalu wyprowadzą się z niego

• są problemy ze skompletowaniem dokumentacji

• sprzedający musi uregulować sprawy spadkowe.

Wiesz już, czym jest umowa przedwstępna kupna nieruchomości i kiedy się ją podpisuje. Teraz sprawdź, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć.

Jak sporządzić umowę przedwstępną kupna mieszkania?

Aby umowa przedwstępna kupna mieszkania była ważna i zabezpieczała interesy obu stron, powinna zawierać konkretne informacje. Ponadto muszą się w niej znaleźć postanowienia, które będzie uwzględniała docelowa umowa.

Zanim podpiszesz ten dokument, dokładnie go przeanalizuj. Poproś notariusza o bezpłatny wzór umowy przedwstępnej mieszkania i sprawdź jej zapisy. Powinna zawierać trzy najważniejsze elementy, które określa kodeks cywilny, czyli:

• strony transakcji

• przedmiot umowy

• cenę nieruchomości.

Jako osoba fizyczna musisz podać dane osobowe, tj. imię i nazwisko, adres zamieszkania, PESEL lub numer dowodu tożsamości. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, w umowie powinny znaleźć się jego dane, tj. nazwa firmy, adres, NIP i dane osoby, która go reprezentuje.

Przedmiot umowy przedwstępnej, czyli mieszkanie, powinien być dokładnie opisany. Nie wystarczy podać informacji o metrażu i lokalizacji. Warto też opisać lokal, np. standard wykończenia, i budynek, w którym się znajduje. Ponadto trzeba ustalić, czy jest to mieszkanie samodzielne, czy też przynależy do niego miejsce postojowe, garaż, komórka lokatorska.

Cenę sprzedaży ustala sprzedający. Powinna obejmować wartość lokalu i przynależnych pomieszczeń, powinna być wyrażona jako wartość brutto. Co ważne, cena w umowie przedwstępnej obowiązuje do momentu podpisania umowy ostatecznej. Sprzedający nie ma prawa jej zmienić.

Zgodnie z zasadą swobody umów pozostałe zapisy mogą być sformułowane w dowolny sposób, o ile są zgodne z aktualnymi i obowiązującymi przepisami prawa. Mimo to w umowie przedwstępnej mieszkania powinny się znaleźć:

• informacja o planowanym terminie zawarcia umowy przyrzeczonej (konkretna data lub przedział czasowy, który liczy się od dnia podpisania umowy przedwstępnej)

• data przekazania nieruchomości kupującemu

• podpisy obu stron transakcji

• data i miejsce zawarcia umowy

• zapisy regulujące kwestię zadatku lub zaliczki (kwota, forma wpłaty i warunki ewentualnego zwrotu)

• zapis, w jakich sytuacjach jest możliwe odstąpienie od umowy przedwstępnej

• sposób i termin płatności.

Najczęściej stosuje się system płatności w formie 10/90. W praktyce kupujący wpłaca zadatek w wysokości 10% ceny nieruchomości przy podpisaniu umowy przedwstępnej mieszkania. Natomiast pozostałe 90% płaci przy podpisaniu umowy przenoszącej własność.

Wiesz już, jakie informacje i postanowienia powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej nieruchomości. Na co jeszcze musisz zwrócić uwagę, zanim ją podpiszesz? Odpowiedź znajdziesz w kolejnej części tekstu.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości. Na co uważać?

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną kupna mieszkania, sprawdź:

• czy są w niej zapisy o możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej, a także jakie kary umowne się z tym wiążą

• czy trzeba zapłacić zadatek, czy zaliczkę

• status prawny nieruchomości.

Dlaczego te kwestie są istotne?

Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej mieszkania jedna lub obie strony zobowiązują się, że w przyszłości podpiszą właściwą umowę kupna-sprzedaży. A jeśli jedna ze stron nie będzie chciała lub mogła sfinalizować transakcji, poniesie konsekwencje, które zależą od przyczyny odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej.

Karą może być np. odszkodowanie z tytułu poniesionej szkody (zwrot kosztów notarialnych, za przejazdy i pomoc prawną). Strona poszkodowana może się go domagać się tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zawiera zapis o karze na wypadek odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zadatek i zaliczka zapłacone przy zawarciu umowy przedwstępnej mają gwarantować sfinalizowanie transakcji. Choć tych pojęć używa się zamiennie, różnią się.

Jeśli wpłacisz zadatek, który zabezpiecza wykonanie umowy, a zakup nieruchomości nie dojdzie do skutku z Twojej winy, stracisz te pieniądze. Natomiast jeśli od podpisania umowy przyrzeczonej odstąpi sprzedający, masz prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Natomiast zaliczka to część ceny przedmiotu umowy. Zwrotna forma płatności. Jeśli więc nie dojdzie do transakcji, możesz żądać zwrotu zaliczki, niezależnie od przyczyny.

Ponadto ważne jest, czy sprzedający ma prawo własności do nieruchomości, którą sprzedaje. Dowiesz się tego z księgi wieczystej, w której znajdują się wpisy własności. Sprawdź też, czy mieszkanie jest obciążone wierzytelnościami, czy działka ma odpowiedni status. A jeśli podpisujesz umowę z deweloperem, pamiętaj, że firma powinna przedstawić oświadczenie, że posiada pozwolenie na budowę (wraz z numerem tego pozwolenia).

Podsumowując, umowa przedwstępna jest pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości. Taki dokument podpisuje się, gdy np. nie można kupić nieruchomości za gotówkę, gdy trzeba czekać, aż bank uruchomi kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna mieszkania daje pewność kupującemu i sprzedającemu, że dojdzie do transakcji w określonym terminie.

Wille w Konstancin-Jeziornie

Ekologiczne rozwiązania, prestiżowa i cicha lokalizacja, funkcjonalny design to cechy, a jednocześnie zalety Lipova Living w Konstancinie-Jeziornie. Ta inwestycja Albero Invest obejmuje 11 budynków zlokalizowanych 20 km od centrum Warszawy.

W willach w Konstancinie-Jeziornie zastosowaliśmy ekologiczne rozwiązania, takie jak np. system nawadniania automatycznego. Zgromadzoną wodę opadową stosujemy do podlewania roślinności na terenie inwestycji. Dzięki temu, że wykorzystujemy deszczówkę, zmniejszamy zużycie bieżącej wody.

Bezpośrednia okolica inwestycji Lipova Living jest cicha i kameralna, więc odpoczniesz od miejskiego zgiełku. Dodatkowo publiczna sieć monitoringu jest stale rozwijana, więc lokalizacja jest bezpieczna.

Konstancin-Jeziorna cieszy się także prestiżem, ze względu na obecność znanych gwiazd, polityków i biznesmenów, którzy chętnie wybierają właśnie tę lokalizację jako miejsce zamieszkania.

Ponadto wille Lipova Living wyróżnia funkcjonalny design. Budynki mają minimalistyczną formę (powstały na planie prostokąta). Zostały wykonane z certyfikowanych, trwałych i odpornych na działanie złych warunków pogodowych materiałów. Na przykład do wykończenia fasad firma budowlana użyła antybakteryjnego spieku kwarcowego, który oczyszcza powietrze. Z kolei panoramiczne okna o doskonałej izolacyjności termicznej wpuszczają do wnętrz dużo światła dziennego i utrzymują ciepło.

Potrzebujesz więcej informacji na temat Lipova Living? Nasi eksperci do spraw sprzedaży czekają na Twój telefon. Zadzwoń i umów się na spotkanie. Odpowiemy na wszystkie Twoje pytania i wątpliwości.