Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt, musisz zawrzeć umowę przyrzeczoną ze sprzedawcą. W przeciwnym wypadku bank nie udzieli Ci pożyczki. Kiedy jeszcze powinieneś ją podpisać? I co zyskasz, gdy to zrobisz? Przeczytaj nasz tekst do końca, a lepiej przygotujesz się do zakupu wymarzonej nieruchomości.
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przyrzeczona przenosi własność ze sprzedającego na kupującego, czyli z: firmy deweloperskiej na nabywcę, dotychczasowego właściciela na nowego. Najczęściej dotyczy ona nieruchomości z rynku pierwotnego lub wtórnego (np. mieszkania, lokalu usługowego), ale jej przedmiotem może być też np. samochód.
Umowę przyrzeczoną przygotowuje notariusz w formie aktu notarialnego. Aby była ważna i skuteczna, musi zawierać m.in. dane stron transakcji i jej przedmiotu, a konkretnie:
imiona i nazwiska, numery PESEL, adresy sprzedającego i kupującego
dane kancelarii notarialnej
dane nieruchomości, tj. lokalizacja, standard, metraż, liczba pokoi, stan prawny
warunki sprzedaży, czyli cenę nieruchomości, termin i sposób zapłaty
rodzaj umowy, np. umowa przeniesienia prawa własności do nieruchomości
datę podpisania.
Ponadto przyrzeczona umowa sprzedaży powinna zawierać informacje na temat sposobu rozwiązywania ewentualnych sporów między kupującym a sprzedającym. Może też określać wysokość odszkodowania i inne uprawnienia, które przysługują stronie poszkodowanej, gdy ostatecznie nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. O tym mówi art. 390 par. 1 Kodeksu cywilnego.
Tak przygotowany dokument podpisują obie strony transakcji, a notariusz przybija na nim swoją pieczęć.
Jednakże, zanim kupujący i sprzedający podpiszą umowę przyrzeczoną, zawierają umowę przedwstępną. Te umowy mają taką samą treść, ale różnią się m.in. formą.
W kolejnym fragmencie tekstu poznasz najważniejsze różnice między umową przedwstępną a umową przyrzeczoną. Czytaj więc dalej.
Umowa przyrzeczona to następstwo umowy przedwstępnej, w której powinien znaleźć się termin jej podpisania. Jeśli nie został określony, strona uprawniona do żądania zawarcia właściwej umowy przyrzeczonej powinna go wyznaczyć przed upływem roku od podpisania umowy przedwstępnej. Po tym czasie jej ustalenia wygasają.
W umowie przyrzeczonej znajdują się te same postanowienia, które zawiera umowa przedwstępna, tzn. nie wprowadza ona żadnych nowych ustaleń. Określa to art. 389 Kodeksu cywilnego, który brzmi: “Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.
Natomiast główne różnice pomiędzy umową przedwstępną a umową przyrzeczoną dotyczą:
ich form
ich celów
ich funkcji
konieczności zapłaty podatku PCC po ich zawarciu
sposobu rozliczenia za zakupioną nieruchomość po ich podpisaniu.
Po pierwsze, umowa przedwstępna może mieć postać ustną lub pisemną. Może (ale nie musi) zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto strony podpisują ten dokument już na początku negocjacji, zanim kupujący otrzyma kredyt hipoteczny.
Natomiast umowa przyrzeczona obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, a strony transakcji podpisują go, gdy nabywca otrzyma pożyczkę z banku.
Po drugie, w umowie przedwstępnej kupujący i sprzedający zobowiązują się do tego, że w przyszłości podpiszą właściwą umowę przyrzeczoną i określają jej szczegóły. Z kolei celem umowy przyrzeczonej jest konkretna czynność prawna, np. przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, gdy spełni określone warunki.
Po trzecie, zadaniem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron, natomiast umowa przyrzeczona gwarantuje sfinalizowanie transakcji kupna-sprzedaży.
Po czwarte, w przypadku umowy przedwstępnej nie płaci się PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast po podpisaniu umowy przyrzeczonej trzeba to obowiązkowo zrobić.
Po piąte, jeśli kupujący podpisze umowę przedwstępną dotyczącą mieszkania, wpłaca tylko zaliczkę lub zadatek. Gdy już zawrze ze sprzedającym umowę przyrzeczoną, musi zapłacić pełną kwotę za to lokum (pomniejszoną o wysokość zaliczki lub zadatku, który wcześniej zapłacił).
Jest kilka sytuacji, w których warto, a nawet trzeba, podpisać umowę przyrzeczoną. Jakie to okoliczności?
Umowę przyrzeczoną trzeba podpisać m.in. w trzech przypadkach:
gdy nabywca finansuje zakup nieruchomości kredytem hipotecznym (wtedy zawarcie umowy przyrzeczonej to konieczność, aby bank udzielił pożyczki)
gdy sprzedający nieruchomość chce uregulować jej stan prawny, np. spłacić zobowiązania finansowe, które na niej ciążą, a nabywca chce mieć pewność, że dojdzie do transakcji
gdy kupujący potrzebuje więcej czasu, aby zgromadzić środki finansowe na zakup nieruchomości.
Wiesz już, kiedy warto podpisać umowę przyrzeczoną. Koszt jej zawarcia w kancelarii notarialnej zależy m.in. od wartości nieruchomości. Sprawdź, ile zapłacisz.
Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć postać aktu notarialnego, dlatego też przygotowuje ją notariusz. Ponadto sprawdza on stan prawny lokum, np. czy jest obciążone hipoteką, czy sprzedawca rzeczywiście ma prawo własności.
W związku z tym funkcjonariuszowi trzeba zapłacić za sporządzenie umowy przyrzeczonej. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości. Na przykład w przypadku mieszkania, które kosztuje między 60 tys. zł a 1 mln zł, wynosi ona 1010 zł plus 0,4% nadwyżki od 60 tys. zł. Do tej kwoty należy doliczyć 23% VAT.
Oprócz taksy notarialnej w skład kosztów umowy przyrzeczonej wchodzi:
opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł)
opłata za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej (200 zł)
opłaty za odpisy aktu notarialnego (6-20 zł za jedną stronę)
podatek od wpisu hipoteki (19 zł).
Ponadto, jeśli nabywca kupuje mieszkanie na kredyt, notariusz pobiera też opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.
Przepisy nie określają, kto powinien zapłacić za przygotowanie umowy przyrzeczonej. Koszty notarialne i sądowe – w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego i transakcji między osobami fizycznymi – najczęściej pokrywa nabywca. W kancelarii notarialnej kupujący opłaca też podatek PCC w wysokości 2% od ceny nieruchomości.
W sytuacji, gdy transakcja dotyczy lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego, koszty umowy przyrzeczonej także pokrywa nabywca, a PCC opłaca firma deweloperska.
Tak jest najczęściej, jednak strony mogą też ustalić, że podzielą się opłatami między sobą.
Marzysz o prywatnym ogrodzie, żeby spędzać w nim wolny czas na świeżym powietrzu? Uprawiasz sport i chcesz mieć tereny rekreacyjne na wyciągnięcie ręki? A może pragniesz mieszkać w cichym i spokojnym miejscu, z którego szybko i bez problemu dojedziesz do tętniącego życiem centrum?
Jeśli na te pytania odpowiedziałeś twierdząco, wybierz Wawer Park. Kiedy zamieszkasz na tym kameralnym osiedlu dwupoziomowych segmentów bezczynszowych w zabudowie bliźniaczej, przekonasz się, że spełnia wszystkie Twoje oczekiwania w 100%.
Dlaczego?
Po pierwsze, te domy posiadają prywatne, przestronne (minimum 116 m²) ogrody, w których możesz zaaranżować plac zabaw dla dzieci i strefę wypoczynku dla dorosłych. Ponadto w sąsiedztwie – wyłącznie dla mieszkańców tego osiedla – powstaje park o powierzchni ponad 1000 m², w którym będziesz mógł spacerować, biegać i organizować rodzinne pikniki.
Po drugie, jeśli jeździsz na rowerze, na Wawrze masz wiele ścieżek rowerowych do wyboru. Na przykład: 22 km szlak niebieski dla profesjonalnych cyklistów i 6 km szlak żółty dla rowerzystów, którzy jeżdżą rekreacyjnie. A jeżeli nie jesteś fanem jazdy na rowerze, alternatywą dla tej aktywności są m.in. ćwiczenia na pobliskich siłowniach plenerowych.
Po trzecie, domy Wawer znajdują się z dala od gwarnego i zanieczyszczonego centrum Warszawy, a jednocześnie na terenie bardzo dobrze skomunikowanym ze wszystkimi dzielnicami stolicy. Rozbudowany system komunikacji publicznej tworzą: linie autobusowe, linie kolejowe SKM i KM, dzięki którym dotrzesz do pracy szybko i na czas, nawet w godzinach szczytu. Na przykład kolejką SKM ze stacji PKP Radość dojedziesz do Śródmieścia jedynie w 24 minuty.
Prywatne ogrody, tereny rekreacyjne i bardzo dobra komunikacja miejska to tylko trzy z wielu zalet Wawer Park. Chcesz poznać wszystkie plusy mieszkania na tym osiedlu? Już teraz zadzwoń do specjalisty Albero Invest, który Ci je przedstawi. Przekonasz się, że to idealne miejsce do życia dla Ciebie i Twojej rodziny.
Powrót
