Decydując się na zakup mieszkania, warto pomyśleć o podpisaniu umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Umowa taka ma formę wstępnego porozumienia, zawieranego przed umową przedwstępną lub deweloperską. Stanowi dla klienta gwarancję, że interesujące go mieszkanie nie zostanie sprzedane przez dewelopera innemu nabywcy. Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest polecane zwłaszcza w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych nieruchomości, na które występuje duży popyt rynkowy. Dla dewelopera stanowi ona natomiast pisemne potwierdzenie chęci zakupu lokalu przez klienta, a także pozwala na określenie terminów ewentualnych zobowiązań obu stron.
Umowa rezerwacyjna z reguły podpisywana jest przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego, kiedy lokal jest jeszcze niewykończony lub znajduje się w początkowej fazie budowy. Taka forma pisemnego porozumienia stosowana jest również na rynku wtórnym, np. gdy właściciel chce sprzedać mieszkanie za wyjątkowo atrakcyjną cenę. Umowy rezerwacyjne najczęściej podpisuje się jednak z deweloperami, którzy dopiero rozpoczynają budowę nowej nieruchomości lub osiedla. Duży popyt na takie lokale sprawia, że mogą one bardzo szybko zniknąć z rynku. Kupujący przekonani o słuszności podjętej decyzji mają dzięki takiej umowie gwarancję, że mieszkanie nie zostanie sprzedane innemu klientowi. Rozwiązanie to przydaje się również przy staraniach o przyznanie kredytu hipotecznego, jednak w takim przypadku umowa musi zawierać wszystkie informacje dotyczące kosztów zakupu oraz danych właściciela. Umowę rezerwacyjną podpisać można także w ramach wynajmu mieszkania.
Wyróżnić można dwa rodzaje umów rezerwacyjnych – umowę rezerwacyjną pozbawioną elementów umowy przedwstępnej, bądź też posiadającą takie elementy. W pierwszym przypadku stanowi ona formę deklaracji chęci nabycia mieszkania przez klienta oraz umożliwia mu jego rezerwację, ale jest niezobowiązująca i można się z niej w każdej chwili wycofać. Strony nie są zobowiązane do podpisania umowy właściwej, co stanowi niemałą zaletę dla wielu osób. Warto jednak pamiętać, że w takim przypadku utracić można zaliczkę lub opłatę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej wiąże się natomiast z obowiązkiem podpisania umowy właściwej. Taka forma porozumienia zabezpiecza obie strony, np. na wypadek uchylenia się od wykonania zobowiązania przez klienta lub dewelopera. Stanowi ona również podstawę dochodzenia naprawy szkód, które jedna ze stron poniosła w związku z niewywiązaniem się z treści umowy przez stronę drugą.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem jest formą umowy cywilnoprawnej i nie posiada definicji prawnej, dlatego nie istnieje żaden ustalony prawnie wzór jej zawierania. W jej treści powinno się z tego względu znaleźć jak najwięcej uregulowanych kwestii, dzięki czemu nabywca i sprzedawca zabezpieczą swoje interesy na wypadek konfliktu. Umowa rezerwacyjna zwykle zawierana jest na minimum 30 dni i zawiera szeroki zakres praw, obowiązków oraz innych elementów. Podstawę stanowią dane osobowe stron oraz szczegóły transakcji, w tym rodzaj nieruchomości, metraż, adres czy numer księgi wieczystej. W umowie muszą się znaleźć również informacje dotyczące składowych transakcji. W jej treści nie może zabraknąć daty i miejsca zawarcia, wyjaśnienia terminu „rezerwacja”, łącznej ceny nieruchomości oraz numeru rachunku bankowego i harmonogramu płatności. Umowa rezerwacyjna z deweloperem powinna też zawierać terminy zawarcia umów właściwych, a w wielu przypadkach również termin ostatecznego wydania nieruchomości.
Ważnym elementem umowy rezerwacyjnej powinno być oświadczenie właściciela, dotyczące faktycznego stanu prawnego nieruchomości wskazanej w księdze wieczystej. Dotyczy to zarówno braku zaległości finansowych, jak i gwarancji wolności od praw osób trzecich. W umowie należy uwzględnić informację o bezciężarowym wydzieleniu danej nieruchomości, jeżeli jest ona zabezpieczona kredytem deweloperskim. Treść powinna też zawierać wykaz konsekwencji ponoszonych przez strony w sytuacji niewywiązania się z umowy, np. w postaci kar umownych czy konieczności wpłaty zadatku. Należy ponadto wskazać sąd właściwy, który zajmie się rozstrzygnięciem ewentualnego konfliktu między sprzedającym i nabywcą. Umowa rezerwacyjna powinna również zawierać potwierdzenie wpłaty zaliczki lub opłaty rezerwacyjnej, parafki podpisów na każdej stronie oraz pełen podpis na stronie ostatniej.
Jeśli interesuje Cię zakup nowego mieszkania lub domu w Warszawie – sprawdź naszą ofertę:
