Od miesięcy szukasz mieszkania od dewelopera? Godzinami przeglądasz oferty nieruchomości i opinie o firmach? Przeczytaj nasz poradnik, a bezpiecznie kupisz wymarzone mieszkanie od dewelopera. Na co zwrócić uwagę? Podpowiadamy.
Dlaczego kupujemy nieruchomość? Po pierwsze, żeby zaspokoić potrzebę mieszkaniową. Po drugie, często chcemy zainwestować oszczędności. Po trzecie, własne lokum daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. Po czwarte, jeśli mieszkanie jest z rynku pierwotnego, możemy je wykończyć, wyposażyć i zaaranżować według własnych potrzeb i upodobań, bez remontu czy konieczności naprawy instalacji.
A dlaczego warto zdecydować się na kupno mieszkania od dewelopera, nowego i nieużytkowanego? Jest to rozwiązanie dla Ciebie, jeśli chcesz żyć na nowoczesnym osiedlu w dobrej lokalizacji. Dobrej, czyli blisko terenów zielonych i centrum miasta lub świetnie z nim skomunikowanej. Ponadto mieszkania od dewelopera mają dostęp do rozbudowanej infrastruktury, czyli sklepów i punktów usługowych. Ich zaletą są też przypisane prywatne miejsca postojowe.
Zanim zaczniesz szukać mieszkania, musisz określić swoje możliwości finansowe i potrzeby, np. metraż lokum i jego lokalizację. Ustal więc listę Twoich priorytetów i to, z czego możesz zrezygnować. Rozważ też dostępność kredytu hipotecznego, w czym pomoże Ci doradca kredytowy. Ponadto przemyśl koszty związane z samą transakcją kupna mieszkania od dewelopera, a także jego wykończeniem i urządzeniem.
Umowa deweloperska zobowiązuje do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży. Klient zawiera ją z deweloperem w formie aktu notarialnego. Co daje podpisanie umowy deweloperskiej? Dokument zabezpiecza Twoje prawa, pieniądze i sytuację jako nabywcy mieszkania na rynku pierwotnym.
W tej umowie firma zobowiązuje się m.in. kupić działkę budowlaną i wybudować budynek, wyodrębnić w nim lokal mieszkalny i przenieść prawo własności do nieruchomości na kupującego. Ponadto umowa deweloperska określa cenę nieruchomości, jej powierzchnię, układ pomieszczeń, a także zakres i standard prac wykończeniowych.
Pamiętaj, że masz prawo negocjować warunki umowy deweloperskiej. Możesz też poprosić pracowników firmy o wyjaśnienie fragmentów, które są niezrozumiałe.
Dodatkowo możesz negocjować cenę mieszkania. Na jej wysokość wpływa m.in. piętro, standard, czas oddania do użytku, zainteresowanie, jakim się cieszy wśród potencjalnych kupców. Ponadto, jeśli całą kwotę zapłacisz od razu gotówką, prawdopodobnie mieszkanie będzie kosztować mniej niż wtedy, gdy wybierzesz płatność w transzach za zrealizowanie kolejnych etapów budowy.
Zastanawiasz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera? Przede wszystkim powinieneś sprawdzić:
Oferty deweloperów znajdziesz m.in. na jego stronie internetowej i w serwisach nieruchomości. Jeśli jakieś mieszkanie zwróciło Twoją uwagę, warto poznać aktualny i przyszły stan jego okolicy. Dlaczego? Może okazać się, że za kilka lat na obecnie zielonym terenie powstanie kolejne osiedle lub kilkupasmowa droga.
Dlatego zapoznaj się z planami zagospodarowania przestrzennego, które udostępnia urząd gminy. Przeczytaj też prospekt informacyjny, z którego dowiesz się o planowanych inwestycjach w promieniu 1 kilometra. Mogą to być np. tory kolejowe, oczyszczalnia ścieków czy droga, które obniżają komfort życia. Prospekt pomoże Ci podjąć świadomą decyzję o zakupie mieszkania od dewelopera.
Ponadto warto osobiście odwiedzić teren inwestycji i sprawdzić, czy w pobliżu są sklepy, przystanki komunikacji miejskiej, tereny zielone i drogi dojazdowe. Możesz też zweryfikować, czy obietnica dewelopera o dojeździe do centrum w 10 minut jest prawdziwa. Jak? Sprawdź w praktyce czas dotarcia do serca miasta i innych ważnych punktów samochodem, autobusem i tramwajem w godzinach szczytu.
Blisko centrum Warszawy, bo w promieniu tylko 5-10 kilometrów od Pałacu Kultury i Nauki oraz Łazienek Królewskich, na Niskim Wilanowie znajduje się Rumiana House. Ta prestiżowa inwestycja dewelopera Albero Invest jest też dobrze skomunikowana z innych regionami stolicy. Rumiana House to projekt czterech willi miejskich o powierzchni od 238 do 282 m². Każda ma funkcjonalny układ przestrzenny, prywatny ogród i taras z widokiem na Warszawę. Ten nowoczesny budynek przykuwa uwagę dużą powierzchnią przeszkleń.
Chcesz mieszkać na Niskim Wilanowie? Zadzwoń i poznaj naszą ofertę.
Przed wyborem mieszkania powinieneś zrobić research na temat firmy deweloperskiej, której oferta Cię zainteresowała. Chodzi o to, aby zweryfikować jej solidność. Dowiedz się więc, jakie doświadczenie ma deweloper, ile inwestycji pozytywnie zrealizował, jaka jest jego sytuacja prawna, czy był lub jest zadłużony. Sprawdź też, czy wybrana przez Ciebie firma ma prawo do dysponowania danym gruntem, niezbędne pozwolenia na budowę, projekty budowlane i prospekt informacyjny.
Jeśli planujesz kupić mieszkanie od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych, masz ułatwione zadanie. Takie przedsiębiorstwo musi ujawniać swoją sytuację finansową i historię. W przypadku pozostałych deweloperów niezbędne dane znajdziesz w Krajowym Rejestrze Sądowym. Warto je zdobyć, aby mieć pewność, że podpisujesz umowę z zaufaną firmą.
Niektórzy deweloperzy informują o branżowych wyróżnieniach za udane realizacje, np. nagrodach w konkursie International Property Award. W jakim celu? Wygrana świadczy o tym, że są wiarygodni, wypłacalni i mają ugruntowaną pozycję na rynku. Dodatkowo, jeśli deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (tak jak Albero Invest) to znak, że stosuje uczciwe praktyki w relacjach z klientem.
Oprócz researchu na temat firmy warto osobiście obejrzeć zrealizowane przez nią nieruchomości, których listę znajdziesz na jej stronie internetowej. Jeżeli już kilka lat po powstaniu wymagają remontu, świadczy to o braku rzetelności przedsiębiorstwa.
Przy okazji możesz osobiście porozmawiać z mieszkańcami i zapytać o to, jak przebiegała współpraca z firmą deweloperską, czy terminowo wywiązywała się z zobowiązań. Warto też dowiedzieć się, czy po zamieszkaniu są zadowoleni z zakupu od tego dewelopera i czy go polecają.
Dobrym źródłem informacji o inwestycji i deweloperze jest też internet. Opinie na ich temat możesz sprawdzić na lokalnych portalach, grupach na Facebooku i forach. Im więcej danych zbierzesz, tym rekomendacje są bardziej wiarygodne. W internecie poszukaj też informacji o ewentualnych procesach i sporach mieszkańców zrealizowanych inwestycji z deweloperem.
Dla bezpieczeństwa zakupu mieszkania od dewelopera warto też sprawdzić sytuację prawną gruntu, na którym firma wybudowała, buduje lub będzie budować osiedle. Taką informację znajdziesz w księdze wieczystej, którą udostępnia sąd rejonowy. Pamiętaj, że każdy potencjalny klient ma prawo uzyskać jej numer i przyjrzeć się dokumentacji. Treść księgi wieczystej możesz też sprawdzić na stronie ekw.ms.gov.pl.
Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania od dewelopera warto też dowiedzieć się, czy grunt jest obciążony hipoteką. A dlaczego? Jeżeli deweloper buduje nieruchomość na kredyt, to pożyczka obciąża ziemię. W przypadku kłopotów finansowych firmy zadłużenie może przejść na mieszkanie i jego właściciela.
Czy wiesz, jak finansowane są inwestycje deweloperskie? Są trzy opcje: deweloper może korzystać z własnych środków, kredytu bankowego lub pieniędzy wpłacanych przez klientów.
Z punktu widzenia inwestora najpewniejszy i najbezpieczniejszy jest pierwszy wariant. Kiedy deweloper buduje nieruchomość za własne pieniądze, bierze na siebie odpowiedzialność za inwestycję i ryzyko za ewentualne niepowodzenie. Tym samym pokazuje, że jest pewien sukcesu projektu, a budowa nieruchomości nie jest zagrożona. Możesz też zaufać deweloperowi, który wziął kredyt na realizację inwestycji. Dlaczego? Na pewno został skrupulatnie sprawdzony przez bank. Nikt nie otrzyma finansowania nie będąc wiarygodnym. .
Z kolei w przypadku finansowania inwestycji z wpłat klientów najbezpieczniejszy jest rachunek powierniczy zamknięty. To rozwiązanie zakłada, że deweloper otrzyma pieniądze wtedy, gdy przekaże Ci prawo własności do nieruchomości.
Żeby zarezerwować wybrane mieszkanie, podpisz umowę przedwstępną, która zobowiązuje do zawarcia właściwej umowy sprzedaży w przyszłości. Uwzględnia ona m.in. planowaną datę zakończenia budowy, podpisy obu stron, informację o wartości mieszkania i wysokości zaliczki. Musisz pamiętać, że jeżeli ją zerwiesz, poniesiesz konsekwencje prawne. Natomiast jeśli jesteś zdecydowany na zakup mieszkania, podpisz umowę deweloperską.
Aby uniknąć niekorzystnych zapisów, skonsultuj treść umowy przedwstępnej i deweloperskiej z prawnikiem. Przy okazji możesz też zaproponować zapisy korzystne dla Ciebie, np. kiedy ostatecznie zapłacisz za mieszkanie.
Pamiętaj, że wszystko, co ustalisz słownie z deweloperem, musi mieć potwierdzenie na piśmie. Umowa powinna więc określać np. wygląd i wykończenie lokalu, zagospodarowanie części wspólnych, wysokość kar umownych i posiadanie miejsca parkingowego.
Po zakończeniu budowy czas na odbiór mieszkania od dewelopera. W tym dniu podpiszesz protokół odbiorczy, który jest podstawą do ewentualnych roszczeń.
W trakcie odbioru lokum musisz sprawdzić m.in., czy kąty proste są rzeczywiście proste? Czy wentylacja działa prawidłowo? Czy metraż jest zgodny z planem? Czy okna i parapety są właściwie osadzone? To jedne z wielu kwestii wymagajacych weryfikacji. Dlatego na odbiór mieszkania warto wziąć taśmę mierniczą i poziomicę lub przyjść z inspektorem nadzoru budowlanego. Jeśli wykryjesz nieprawidłowości, do Twojej reklamacji deweloper musi odnieść się w ciągu 14 dni, a uznane wady naprawić na swój koszt w przeciągu 30 dni.
Kiedy deweloper usunie rażące usterki, możesz podpisać umowę kupna w formie aktu notarialnego, która przenosi na Ciebie własność. Dopiero wtedy staniesz się właścicielem mieszkania i zostaniesz wpisany do księgi wieczystej. Wcześniej to deweloper jest właścicielem budynku, lokali i gruntu, na którym stoi nieruchomość.
Po podpisaniu umowy otrzymasz wreszcie klucze do ukończonego mieszkania i będziesz mógł zacząć etap jego wykańczania. Pamiętaj, aby bezzwłocznie ubezpieczyć nieruchomość od ognia i zdarzeń losowych.
Powrót
