Cesja umowy deweloperskiej pozwala na przejęcie praw do nieruchomości jeszcze przed jej ukończeniem. Proces ten obejmuje przeniesienie nie tylko praw, ale i obowiązków wynikających z pierwotnej umowy między nabywcą a deweloperem na nowego właściciela. W tym tekście wyjaśniamy, czym dokładnie jest cesja, jakie korzyści przynosi, jakie wiążą się z nią koszty oraz jaką rolę w tym procesie odgrywa deweloper.
Co to jest cesja deweloperska?
Cesja, nazywana też przelewem wierzytelności, polega na przeniesieniu praw i obowiązków z jednej strony umowy na nową. Może odnosić się do różnych typów umów, tj. ubezpieczenia, nieruchomości, leasingu.
W przypadku umowy deweloperskiej cesja obejmuje prawa i obowiązki wynikające z pierwotnej umowy z deweloperem i przenosi je na nowego nabywcę. Ten proces jest regulowany przepisami art. 509 Kodeksu Cywilnego i dotyczy nieruchomości, które są jeszcze w budowie.
Główne cechy cesji mieszkania od dewelopera to:
zakres przenoszonych praw i obowiązków – obejmuje prawo do nieruchomości i związane z tym obowiązki, tj. terminowe płatności i odbiór,
trójstronny charakter – uczestnikami procesu są: deweloper (dłużnik), pierwotny nabywca (cedent) i nowy nabywca (cesjonariusz),
kontynuacja umowy deweloperskiej – cesja zmienia tylko stronę umowy bez potrzeby jej rozwiązywania i zawierania nowej.
Najczęściej cesję praw z umowy deweloperskiej przeprowadza się, gdy plany życiowe lub finansowe pierwszego nabywcy zmieniają się i nie chce (nie może) on przenieść własności nieruchomości na siebie. Przykładem takiej sytuacji jest: utrata pracy, przeprowadzka, zmiana inwestycyjna.
Aby cesja deweloperska była skuteczna, trzeba spełnić następujące warunki:
zgoda dewelopera – jeśli umowa deweloperska nie umożliwia cesji, trzeba uzyskać pisemną zgodę dewelopera,
zgodność z umową deweloperską – warunki cesji muszą być zgodne z pierwotną umową, w tym: cena, harmonogram płatności, terminy realizacji,
forma aktu notarialnego – cesja na mieszkanie powinna być sporządzona na piśmie, co nadaje jej moc prawną i zmniejsza ryzyko ewentualnych nieporozumień.
Zmiany w przepisach (od 2024 r.) wprowadzają ograniczenia, które wpływają na możliwość przeprowadzania cesji:
zakaz masowych cesji – można przenieść prawa tylko do jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
limit częstotliwości – można dokonać cesji maksymalnie raz na 3 lata,
ograniczenie grupy nabywców – można przenieść prawa wyłącznie na osoby z I lub II grupy podatkowej, czyli np. bliskich krewnych.
Jakie informacje zawiera cesja umowy deweloperskiej?
Dokument cesji deweloperskiej powinien zawierać:
dane stron transakcji: dewelopera, kupującego i nowego nabywcy,
numer umowy deweloperskiej,
szczegóły nieruchomości, tj. metraż i lokalizacja,
warunki finansowe, w tym harmonogram płatności.
Przed podpisaniem cesji warto zweryfikować wiarygodność dewelopera, np. w KRS (gdzie można poznać m.in. wysokość kapitału zakładowego i potencjalne zaległości). Ponadto warto sprawdzić księgę wieczystą gruntu, aby upewnić się co do jej stanu prawnego (potwierdzić położenie działki, własność i istniejące obciążenia).
Koszty związane z cesją na mieszkanie
Z cesją mieszkania od dewelopera wiąże się kilka rodzajów kosztów:
opłaty notarialne – za sporządzenie aktu i wydanie odpisów,
opłata za wpis do księgi wieczystej,
opłata dla dewelopera za wyrażenie zgody na cesję (jeśli jest wymagana).
Dodatkowo dochód z cesji jest opodatkowany jako przychód z tytułu praw majątkowych zgodnie ze skalą podatkową wynoszącą 18%-32%.
Osoby prywatne są zwolnione z uiszczenia podatku VAT, ale transakcja między przedsiębiorcami może być opodatkowana VAT-em.
Natomiast w przypadku cesji umowy deweloperskiej między osobami prywatnymi nowy nabywca musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 1% wartości transakcji.
Zalety cesji praw z umowy deweloperskiej
Cesja na mieszkanie niesie korzyści zarówno dla pierwotnego nabywcy, jak i nowego właściciela.
Plusy cesji dla nowego nabywcy to:
krótszy czas oczekiwania na mieszkanie – w ramach cesji sprzedaje się lokale już na zaawansowanym etapie budowy, więc nowy nabywca może szybciej wprowadzić się do własnego M, omijając poszukiwania nieruchomości i negocjacje z deweloperem,
zakup nieruchomości w korzystniejszej cenie – zwykle sprzedawca proponuje niższą cenę niż aktualna cena dewelopera (im bliżej końca budowy, tym jest ona wyższa ze względu na użyte już materiały i wykonaną pracę),
dostęp do wyprzedanych inwestycji – możliwość zakupu mieszkań niedostępnych już w ofercie pierwotnej.
Plusy cesji umowy deweloperskiej dla pierwotnego nabywcy:
odzyskanie kosztów – cesja daje mu szansę odzyskać część wpłaconych środków, a czasem nawet osiągnąć zysk, jeśli wartość mieszkania wzrosła,
elastyczność – może wycofać się z transakcji w przypadku zmiany planów.
Podsumowując: cesja praw z umowy deweloperskiej jest skutecznym rozwiązaniem w przypadku zmiany planów pierwotnego nabywcy lub potrzeby szybkiego zakupu nieruchomości przez nowego nabywcę. Pomimo korzyści, przeniesienie wierzytelności wymaga spełnienia szeregu formalności, a od 2024 r. także dostosowania się do nowych przepisów.
Dlaczego warto zamieszkać w Wawer Park?
Wawer Park to miejsce, które łączy w sobie najlepsze cechy życia blisko natury i jednocześnie dostęp do dynamicznego centrum Warszawy. Usytuowane w jednej z najbardziej zielonych dzielnic stolicy, oferuje nie tylko urok podmiejskiej zabudowy, ale i wyjątkowe tereny rekreacyjne. Bezpośrednie sąsiedztwo Mazowieckiego Parku Krajobrazowego sprawia, że mieszkańcy mogą cieszyć się spokojem leśnych spacerów z dala od miejskiego zgiełku.
Tę inwestycję wyróżnia:
Wysoka jakość i trwałość materiałów – inwestycja stawia na wysokiej jakości, atestowane materiały, co gwarantuje trwałość i bezpieczeństwo budynków. Dbałość o detale na każdym etapie budowy to znak rozpoznawczy Wawer Park;
*Przemyślana architektura i funkcjonalne poddasza – domy zaprojektowane są z myślą o maksymalnej funkcjonalności, z dodatkowymi poddaszami o powierzchni około 55 m², które można dowolnie aranżować – idealne jako dodatkowe miejsce do pracy, zabawy czy relaksu;
Przestronne, prywatne ogrody –Każdy dom posiada własny ogród o powierzchni od 116 do 427 m², co zapewnia mieszkańcom prywatność i przestrzeń do relaksu na świeżym powietrzu w otoczeniu zieleni;
Naturalne otoczenie i prywatny park – położenie obok Mazowieckiego Parku Krajobrazowego oraz własny park na terenie osiedla, wyposażony w aleje spacerowe, strefy zabaw dla dzieci i miejsca relaksu, zapewnią mieszkańcom bliski kontakt z naturą;
Świetna komunikacja z centrum Warszawy – lokalizacja w dzielnicy Wawer umożliwia łatwy i szybki dojazd do centrum miasta, zarówno samochodem, jak i środkami transportu publicznego. Bliskość przystanków autobusowych i stacji kolejowych jak PKP Falenica i PKP Radość daje wiele możliwości komunikacyjnych;
Intymna atmosfera i bezpieczeństwo – kameralny charakter osiedla stwarza przyjazne i bezpieczne środowisko do życia, idealne dla rodzin oraz osób szukających spokoju w pobliżu miejskich udogodnień.
Zainteresowany? Zadzwoń do specjalisty ds. sprzedaży Albero Invest, który odpowie na Twoje pytania, dzięki czemu upewnisz się, że Wawer Park to najlepszy wybór dla Ciebie.
This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Strictly Necessary Cookies
Strictly Necessary Cookie should be enabled at all times so that we can save your preferences for cookie settings.
If you disable this cookie, we will not be able to save your preferences. This means that every time you visit this website you will need to enable or disable cookies again.
Additional Cookies
This website uses the following additional cookies:
(List the cookies that you are using on the website here.)
Please enable Strictly Necessary Cookies first so that we can save your preferences!