BLOG

Umowa rezerwacyjna z deweloperem – czym jest i na czym polega?

Znalazłeś wymarzone M, ale nie wiesz, czy dostaniesz kredyt, żeby je kupić? Jeśli musisz kilka tygodni czekać na decyzję banku, możesz podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania. Co taka umowa gwarantuje, a czego nie zapewnia? Jakie są różnice między umową rezerwacyjną a przedwstępną? Tłumaczymy.

Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Umowa rezerwacji to prawny sposób na to, żeby zarezerwować dany przedmiot: zarówno nieruchomość (dom, działkę budowlaną, lokal mieszkalny), jak i ruchomość (np. samochód).

Choć najczęściej dotyczy ona transakcji zawieranych na rynku pierwotnym (pomiędzy nabywcą a deweloperem), to może ją podpisać także kupujący i właściciel mieszkania z rynku wtórnego. Ta umowa działa na zasadzie swobody umów (art. 353 Kodeksu cywilnego), co oznacza, że strony mogą ją podpisać, ale nie muszą.

Na czym polega umowa rezerwacyjna z deweloperem? Co gwarantuje kupującemu, a co zapewnia sprzedającemu?

Na czym polega umowa rezerwacji mieszkania z deweloperem?

Zanim firma deweloperska zawrze umowę rezerwacyjną z kupującym mieszkanie, musi dostarczyć mu prospekt informacyjny. Ten dokument zawiera dane na temat inwestycji i wybranego przez niego lokum, np. stan prawny nieruchomości, koszty prowadzenia rachunku powierniczego i termin obowiązywania gwarancji.

A na czym polega umowa rezerwacyjna? W jej treści kupujący rezerwuje wybrane mieszkanie wraz z przynależnościami (np. garażem, komórką lokatorską, miejscem postojowym). Z kolei deweloper zobowiązuje się, że czasowo wyłączy je z oferty sprzedaży, czyli zapewni nabywcy pierwszeństwo do zawarcia umowy deweloperskiej, której przedmiotem będzie właśnie to mieszkanie.

Co ważne, umowa rezerwacyjna nie daje jeszcze nabywcy prawa do wybranego lokalu, a także nie zobowiązuje go do jego zakupu. W każdej chwili może on wycofać się z niej, np. z powodu odmownej decyzji banku w sprawie kredytu hipotecznego.

Ponadto ta umowa nie obliguje dewelopera do sprzedaży nieruchomości osobie, która ją rezerwuje. Taki obowiązek nakłada na niego dopiero umowa deweloperska.

Dlaczego więc deweloperzy podpisują umowy rezerwacyjne? Po pierwsze, pomagają one oszacować popyt na oferowane lokale. Po drugie, takie umowy potwierdzają, że klienci dążą do zawarcia umów deweloperskich, np. ubiegając się o kredyt.

A jakie informacje powinny znaleźć się w umowie rezerwacyjnej mieszkania, żeby była ważna? Ich listę znajdziesz w kolejnym fragmencie tekstu.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania?

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, czyli tzw. nową ustawą deweloperską, umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Powinny się w niej znaleźć:

  • dane stron (nazwa dewelopera, adres, nr KRS, NIP, REGON, a także imię i nazwisko kupującego, adres, nr dowodu lub PESEL)

  • data i miejsce zawarcia umowy

  • cena nieruchomości

  • wysokość opłaty rezerwacyjnej na rzecz dewelopera, termin jej wpłaty i informacja, czy jest zwrotna

  • okres, na jaki wybraną nieruchomość wyłącza się z oferty sprzedaży

  • dane dotyczące nieruchomości – adres, usytuowanie (np. piętro), powierzchnia użytkowa, rozkład pomieszczeń

  • podpisy stron.

Oprócz tego w tej umowie muszą znaleźć się zapisy dotyczące warunków odstąpienia od rezerwacji, zarówno przez dewelopera, jak i kupującego. Warto też dodać zapis o karach, które sprzedawca poniesie, jeśli nie dotrzyma jej warunków.

Co ważne, umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony. Ten okres zależy od indywidualnych ustaleń między deweloperem a kupującym. Najczęściej wynosi on 1-2 tygodnie. Czasami (np. jeśli kupujący stara się o kredyt na zakup mieszkania) może to być nawet 6-8 tygodni, ponieważ umowa rezerwacyjna powinna uwzględniać czas potrzebny na ten cel.

Jeśli strony ustaliły opłatę rezerwacyjną, kupujący musi ją uiścić. Jej wysokość nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Tę sumę kupujący wpłaca na rachunek bankowy dewelopera (zalicza się ją na poczet ceny nabycia nieruchomości).

Dzięki temu, jeśli nie będzie mógł kupić mieszkania, bo np. nie uzyskał kredytu, szybciej odzyska swoje pieniądze. A jeśli umowa dojdzie do skutku, deweloper przeleje tę kwotę na rachunek powierniczy. Ma na to 7 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej.

Opłata rezerwacyjna może mieć postać:

  • bezzwrotnej wpłaty

  • zaliczki (co skutkuje tym, że gdy jedna ze stron wycofa się z umowy, zaliczka zostanie zwrócona rezerwującemu)

  • zadatku (gdy kupujący zerwie umowę, zadatek otrzyma deweloper; a gdy deweloper sprzeda zarezerwowaną nieruchomość, zapłaci rezerwującemu dwukrotność zadatku).

Z kolei, jeśli kupujący wycofa się z zakupu mieszkania z innego powodu niż odmowna decyzja banku w sprawie kredytu, nie otrzyma zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Co ważne, podpisanie umowy rezerwacji mieszkania jest bezpłatne. Strony zawierają ją w biurze sprzedaży dewelopera; nie wymaga to obecności notariusza.

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania? Jest kilka okoliczności, w których należy to zrobić.

Kiedy podpisać umowę rezerwacji mieszkania?

Rynek nieruchomości rządzi się prawem pierwszeństwa, a atrakcyjne oferty (np. w dogodnej lokalizacji i niewygórowanej cenie) cieszą się dużym zainteresowaniem, więc trzeba szybko podejmować decyzje.

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego umowę rezerwacyjną podpisuje się, gdy nadarzy się okazja cenowa. Z kolei w przypadku rynku pierwotnego umowę rezerwacji mieszkania warto podpisać, gdy kupujący znalazł odpowiednie lokum, ale:

  • czeka na decyzję banku w sprawie kredytu

  • jeszcze przez pewien czas nie będzie miał wystarczającej ilości gotówki własnej, żeby je kupić

  • potrzebuje więcej czasu, żeby na spokojnie rozważyć wszystkie argumenty za i przeciw, a następnie podjąć decyzję o kupnie.

A kiedy nie warto podpisywać umowy rezerwacyjnej mieszkania? Na przykład: gdy nabywca kupuje mieszkanie za zgromadzoną już własną gotówkę, gdy wie, że na pewno dostanie kredyt hipoteczny, gdy jest zdecydowany na zakup konkretnego lokum.

W tych sytuacjach najlepiej od razu podpisać umowę deweloperską, ponieważ umowa rezerwacji nie gwarantuje, że deweloper nie sprzeda wymarzonego mieszkania innemu klientowi.

Czasami umowa rezerwacyjna jest mylona z umową przedwstępną. To nie są tożsame dokumenty. Czym więc różnią się od siebie?

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna. Czym te umowy różnią się od siebie?

Po pierwsze, umowa rezerwacji mieszkania jest mniej formalna, przez co łatwiej się z niej wycofać. Tylko czasowo wyłącza nieruchomość z oferty sprzedaży, więc nie jest wiążąca ani dla sprzedającego, ani dla kupującego. Jeśli została zawarta bez opłaty rezerwacyjnej, nie łączą się z nią żadne konsekwencje – ani prawne, ani finansowe.

Z kolei umowa przedwstępna ma bardziej sformalizowany charakter. To znaczy, że zobowiązuje dewelopera do zawarcia z kupującym umowy przyrzeczonej w określonym terminie. Ponadto z umowy przedwstępnej nie można wycofać się bez konsekwencji, np. bez utraty opłaty rezerwacyjnej.

Po drugie, banki honorują umowy przedwstępne i to na ich podstawie podejmują decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego wnioskodawcy. Natomiast na bazie umowy rezerwacyjnej nie można uzyskać pożyczki. Bank bierze ją pod uwagę tylko wtedy, gdy wstępnie ocenia zdolność kredytową wnioskodawcy.

Zarezerwuj luksusową willę w Konstancinie

Szukasz luksusowej willi? Mamy dla Ciebie odpowiednią propozycję Lipova Living w Konstancinie, aglomeracji warszawskiej położonej w odległości ok. 20 km od stolicy.

To osiedle znajduje się tuż obok administracyjnej granicy Warszawy, dzięki czemu dojazd do centrum jest łatwy i szybki. W godzinach szczytu zajmuje tylko 40 minut.

Luksusowe wille, które Ci proponujemy, są przestronne i nowoczesne. Mają proste bryły i płaskie dachy. Dzięki temu, że są minimalistyczne i harmonijne, będą prezentować się gustownie pomimo zmieniających się z biegiem lat trendów.

Ponadto przykuwają uwagę jasną elewacją z naturalnych materiałów (np. spieku kwarcowego), które są certyfikowane, trwałe i odporne na działanie złych warunków atmosferycznych. W efekcie przez lata nie będziesz martwić się ani o remont, ani o naprawę usterek.

Co jeszcze jest atutem Lipova Living? Po pierwsze, zielone tereny i rozległe tarasy, na których można odpoczywać od miejskiego hałasu. Po drugie, ogrodzenie, monitoring na osiedlu i stale rozbudowywana publiczna sieć monitoringu, które zwiększają poziom bezpieczeństwa. Po trzecie, nowoczesne rozwiązania, tj. rekuperacja, dzięki której mieszkańcy willi oddychają przefiltrowanym powietrzem.

Jesteś zainteresowany tą inwestycją Albero Invest? Chcesz poznać pozostałe plusy Lipova Living? Już teraz umów się na spotkanie ze specjalistą ds. sprzedaży i zapytaj o ostatnie trzy gotowe do zamieszkania rezydencje w ofercie.

Powrót