Mieszkanie bez komórki lokatorskiej, budynek z przeciekającym dachem, lokal własnością osoby trzeciej to tylko trzy z wielu sytuacji, w których możesz skorzystać z prawa do rękojmi. Co to jest? Co obejmuje? Ile trwa? Odpowiedzi na te i inne pytania na temat rękojmi dewelopera znajdziesz w naszym tekście.
Rękojmia. Co to jest?
Rękojmia to odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, o których kupujący nie wiedział w dniu zakupu. Mogą to być np. usterki, których nabywca nie zauważył w trakcie odbioru technicznego, lub takie, które ujawniły się już po przeprowadzce. Rękojmia zobowiązuje firmę deweloperską do usunięcia tych wad.
Poza tym rękojmia to odpowiedzialność obligatoryjna. To znaczy, że firma nie może się jej zrzec, ponieważ gwarantuje ją Kodeks cywilny (art. 556) i ustawa deweloperska. Deweloper nie może też jej regulować według własnego uznania. Ponadto rękojmia jest niezależna od treści umowy kupna-sprzedaży mieszkania.
Dla Ciebie jako kupującego rękojmia dewelopera to wygodne i korzystne rozwiązanie. Dlaczego? Pomaga rozwiązać kosztowne problemy związane z ewentualnymi wadami nieruchomości, np. na jej podstawie możesz dochodzić prawa do usunięcia usterek. Zastanawiasz się, jak to zrobić? Podstawowa forma to reklamacja.
Czym różni się rękojmia od gwarancji dewelopera?
Rękojmia i gwarancja dewelopera to współistniejące instrumenty prawne. Ty decydujesz, z którego z nich skorzystasz w przypadku wykrycia wady mieszkania. Czym się różnią?
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera, natomiast gwarancja to odpowiedzialność fakultatywna i dobrowolne zobowiązanie do naprawy usterek. Co to oznacza w praktyce?
Firma deweloperska decyduje, czy udziela gwarancji na nieruchomość, którą sprzedaje (coraz częściej tak właśnie się dzieje). Może więc ustalić jej zakres (listę usterek, które usunie) i czas tak, aby była dla niej jak najkorzystniejsza. O tym, czy Twoje mieszkanie jest objęte gwarancją, dowiesz się z umowy deweloperskiej.
W związku z tym, że deweloper nie musi uwzględniać gwarancji w umowie kupna-sprzedaży, nieruchomość może jej nie mieć. Natomiast poszczególne elementy wykończenia czy wyposażenia już muszą. Jeżeli więc stwierdzisz wadę, np. drzwi wewnętrznych i zewnętrznych, okien czy grzejników, Twoje roszczenia zostaną skierowane do producentów tych sprzętów.
Druga różnica między rękojmią deweloperską a gwarancją odnosi się do stopnia pewności, czy firma naprawi usterkę. I tak: dzięki rękojmi łatwiej dojdziesz swoich praw (z deweloperem lub w sądzie). Daje ona większą pewność, że firma naprawi rzeczy, które tego wymagają. Natomiast gwarancja dewelopera nie daje tej pewności, ponieważ wiąże się z dobrą wolą, a nie obowiązkiem.
Trzecia różnica między gwarancją a rękojmią to czas obowiązywania. Gwarancja dewelopera trwa krócej, np. rok.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Zastanawiasz się, co obejmuje rękojmia dewelopera? Jego ustawowa odpowiedzialność za wady odnosi się do:
wad fizycznych mieszkania
wad fizycznych budynku lub jego części
wad prawnych nieruchomości.
A czym jest wada? To niepożądana cecha nieruchomości, która wynika z błędu lub pomyłki. Przykładem wady mieszkania pod klucz jest sytuacja, gdy ekipa budowlana zastosowała inne materiały niż przewiduje umowa kupna-sprzedaży, np. tańsze odpowiedniki.
Wady fizyczne mieszkania
Wady fizyczne to rzeczy dotyczące mieszkania, które są niezgodne z umową. Istnieją już w dniu jego sprzedaży, więc nie są związane z normalnym lub niewłaściwym użytkowaniem przez nabywcę, naturalnym zużyciem i czasem eksploatacji. Z tego względu obciążają sprzedawcę, a nie kupującego. Mogą to być też wady ukryte, które ujawniają się z czasem, nawet gdy korzystasz z mieszkania zgodnie z przeznaczeniem i instrukcjami technicznymi.
Wady fizyczne odnoszą się do sytuacji, gdy mieszkanie:
nie nadaje się do celu, do którego zostało kupione
jest niekompletne, czyli nie ma w nim rzeczy zapisanych w umowie kupna-sprzedaży, np. drzwi
nie ma właściwości, o których zapewnił deweloper
ma usterki.
Jest wiele sytuacji, w których możesz skorzystać z prawa do rękojmi dewelopera. Oto kilka przykładów wad fizycznych mieszkania:
krzywe ściany
brak komórki lokatorskiej
nierówne podłogi
nieszczelne drzwi i okna
problemy z wentylacją lokalu, co skutkuje nadmierną wilgocią
nieprawidłowo działające grzejniki
inny metraż mieszkania
inny widok z okien niż przewiduje umowa
porysowane okna.
Te wady fizyczne obniżają komfort korzystania z mieszkania i jego estetykę. Mogą też zmniejszyć wartość lokalu lub jego użyteczność.
Wady fizyczne budynku lub jego części
Oprócz wad fizycznych pojedynczego mieszkania mogą wystąpić wady fizyczne całego budynku lub jego części. Czym jest część składowa nieruchomości? To wszystko, czego nie można zdemontować bez uszkodzenia lub zmiany budynku albo przedmiotu, np. poprzez skuwanie.
Jakie są wady fizyczne budynku lub jego części? To m.in.: przeciekający dach, problemy z windą, zacinające się drzwi wejściowe do klatki schodowej, brak spadku na balkonie, przez co woda nie spływa, a w rezultacie pojawia się wilgoć i pleśń.
Pamiętaj, że balkony i tarasy przynależne do mieszkania to tzw. “części wspólne przeznaczone do indywidualnego użytkowania”, więc ich usterka tylko pozornie jest indywidualna. Dlatego w przypadku ich wad roszczenia z tytułu rękojmi będziesz kierować do dewelopera za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, która Cię reprezentuje.
Wady prawne nieruchomości
Rzadziej niż wady fizyczne występują wady prawne nieruchomości. Częściej dotyczą lokali z rynku wtórnego niż pierwotnego. Choć są epizodyczne, trudno je rozwiązać, a czasami jest to nawet niemożliwe (w przeciwieństwie do naprawy wad fizycznych mieszkania).
O wadzie prawnej mówi się, gdy nieruchomość jest: własnością osoby trzeciej, obciążona prawem osoby trzeciej, ograniczona w rozporządzaniu i użytku z powodu orzeczenia sądu lub decyzji organu.
Ile trwa rękojmia dewelopera?
Aktualnie rękojmia deweloperska trwa 5 lat.
Pięcioletni okres rękojmi dewelopera dotyczy nieruchomości, które zostały sprzedane po 25 grudnia 2014 r. Wcześniej ten czas odpowiedzialności za wady wynosił 3 lata. Kupujący musiał je zgłosić w ciągu miesiąca od wykrycia.
Okres rękojmi zaczyna upływać w dniu wydania rzeczy, czyli po odbiorze technicznym w przypadku zakupu mieszkania. Pamiętaj, że 5-letnia rękojmia nie obowiązuje, gdy deweloper poinformował Cię o istniejących wadach, a mimo to kupiłeś lokum.
Jak zgłosić wady z tytułu rękojmi dewelopera?
Jeśli zauważysz techniczne usterki i wady w trakcie mieszkania, szybko powiadom o nich dewelopera. Zgodnie z ustawą masz na to miesiąc od wykrycia. Jeśli ten okres upłynie, zanim poinformujesz o niezgodnych rzeczach z umową, firma deweloperska może nie przyjąć Twojej reklamacji.
Najlepiej będzie, jeśli zgłosisz ujawnioną wadę mieszkania na piśmie. List polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru będzie dowodem, że w terminie poinformowałeś sprzedawcę o niezgodności sprzedanego lokum. W zawiadomieniu dokładnie opisz wadę, miejsce jej wystąpienia i określ oczekiwania względem dewelopera. Dołącz też dokumentację w postaci zdjęć usterki.
Na początku możesz żądać usunięcia ujawnionej wady fizycznej na koszt dewelopera. Zgodnie z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego powinien to zrobić “w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”. W praktyce zwykle jest to kilka tygodni lub miesięcy. Czas usunięcia wady zależy od m.in.: pory roku (pogoda może utrudnić przeprowadzenie niektórych prac), dostępności materiałów i zaangażowania pracowników.
Jeżeli usunięcie wady jest bezskuteczne, masz prawo żądać naprawy, a jeśli jest ona np. zbyt kosztowna – wymiany uszkodzonej rzeczy na nową (bez wad).
Gdy usunięcie, naprawa i wymiana nie przyniosą oczekiwanego efektu (np. wada fizyczna znów się pojawi), możesz żądać odstąpienia od umowy z deweloperem. Aby to było możliwe, wada musi być istotna, a więc utrudniać lub uniemożliwiać korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto możesz żądać, aby deweloper obniżył cenę mieszkania o kwotę proporcjonalną do ujawnionej wady. W tym celu musisz napisać odpowiednie oświadczenie.
Deweloper ma 14 dni na odpowiedź na Twoje roszczenie. Jeśli w tym czasie nie otrzymasz żadnej wiadomości, to znak, że przyjął reklamację (zgłoszenie jest zasadne z mocy prawnej).
Oprócz usunięcia wady fizycznej przez dewelopera masz prawo do odszkodowania za poniesione szkody, które wynikły z jej istnienia. Żeby dochodzić takiej rekompensaty, musisz wykazać:
szkodę i jej wysokość
przyczynę szkody
związek pomiędzy szkodą a wadą (szkoda musi wynikać z błędu lub zaniedbania dewelopera).
Postępowanie odszkodowawcze może toczyć się niezależnie od roszczenia z tytułu rękojmi.
Już wiesz, że rękojmia chroni Cię w sytuacji, gdy zauważysz usterki już po odbiorze mieszkania. Dzięki niej możesz być spokojny i pewny, że firma deweloperska je usunie, a Ty będziesz cieszyć się wymarzonym domem bez wad.
Lipova Living w Konstancinie
Chcesz kupić nieruchomość w idealnym stanie technicznym i wizualnym? Wybierz jeden z 11 nowoczesnych budynków na luksusowym osiedlu Lipova Living w Konstancinie. Dlaczego warto zainteresować się tą inwestycją Albero Invest?
Domy Lipova Living zaprojektowała renomowana i jedna z najbardziej nagradzanych pracowni w Polsce i Europie – 81.WAW. Budynki spełniają aktualnie obowiązujące standardy i przepisy prawa. Wykonawca zbudował je z certyfikowanych materiałów o ponadprzeciętnych parametrach użytkowych, dzięki czemu są trwałe i odporne na niekorzystne działanie czynników zewnętrznych. Przykład? Do pokrycia elewacji firma budowlana użyła wytrzymałego spieku kwarcowego, odpornego na uszkodzenia, zarysowania i odbarwienia.
Jakie są inne zalety Lipova Living? Po pierwsze, osiedle zapewnia mieszkańcom bezpieczeństwo i prywatność, ponieważ jest ogrodzone i monitorowane całodobowo. Każdy dom ma też multifunkcyjny wideofon. Po drugie, Lipova Living znajduje się tylko 20 km od centrum stolicy. Jeśli więc chcesz odciąć się od miejskiego zgiełku, ale nadal mieszkać w aglomeracji warszawskiej, wille w Konstancinie to idealne miejsce do życia. Po trzecie, budynki mają panoramiczne okna, z których roztacza się widok na zieleń (w odległości 3 km jest Park Zdrojowy), cichą i spokojną okolicę (kameralna zabudowa jednorodzinna). Dzięki dużym przeszkleniom przestronne i wysokie wnętrza są też bardzo dobrze doświetlone.
Co jeszcze warto wiedzieć o Lipova Living? To 11 rezydencji o powierzchni użytkowej od 293 do 327 m². Każda ma dwie kondygnacje i funkcjonalne, ale zróżnicowane, układy wnętrz. Każdy budynek ma też wkomponowany w bryłę garaż z dwoma miejscami postojowymi.
Masz dodatkowe pytania odnośnie do Lipova Living? Zadzwoń do biura sprzedaży Albero Invest. Rozwiejemy Twoje wątpliwości i przedstawimy pozostałe zalety tej luksusowej inwestycji.
Powrót
