Kupiłeś mieszkanie i zastanawiasz się, co jest ważniejsze: księga wieczysta czy akt notarialny, którego wypis posiadasz? Nie masz pewności, co ma większą moc dowodową? Nie wiesz, czy akt notarialny jest aktem własności? Jako nowy właściciel powinieneś znać odpowiedzi na te pytania, dlatego w tym tekście zebraliśmy najważniejsze informacje na temat tych pojęć związanych z prawem nieruchomościowym. Gdy przeczytasz go do końca, wszystko będzie jasne.
Akt notarialny to sporządzony przez notariusza oficjalny dokument urzędowy, który potwierdza dokonanie czynności prawnej. Składa się z takich danych jak m.in. data, dane stron transakcji, miejsce jej zawarcia, a także – w przypadku zakupu mieszkania – warunki nabycia nieruchomości (tj. cena, sposób i termin płatności).
Akt notarialny podpisuje się w kancelarii notarialnej, gdzie urzędnik – jako osoba zaufania publicznego – potwierdza, że dana czynność prawna została dokonana zgodnie z obowiązującym prawem, a podpisy obu stron są autentyczne.
Bez tego dokumentu nie można legalnie przenieść własności nieruchomości z jednej osoby na drugą. W związku z tym pojawia się pytanie: czy akt notarialny jest aktem własności?
W polskim prawie nie istnieje odrębny dokument określany jako akt własności. Jest to potoczna nazwa (ogólne określenie) używana w odniesieniu do dokumentu, który potwierdza, że dana osoba jest właścicielem np. danej nieruchomości.
Wobec tego potocznie za akt własności można uznać:
W praktyce akt własności to prawo, które wynika z aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej. Oznacza to, że posiadanie wypisu aktu notarialnego i dokonanie wpisu w księdze wieczystej łącznie potwierdza prawo własności do danej nieruchomości.
Podsumowując: ostatecznym dowodem na to, że dana osoba stała się właścicielem nieruchomości jest potwierdzony wpisem w księdze wieczystej akt własności, a akt notarialny to dowód zawarcia umowy między stronami.
A czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta (KW) to urzędowy rejestr publiczny, w którym gromadzi się informacje dotyczące statusu prawnego nieruchomości (np. gruntu, lokalu, budynku). Jej funkcjonowanie reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
KW składa się z 4 działów.
Pierwszy dotyczy nieruchomości (rodzaju, położenia i powierzchni), drugi zawiera informacje o jej właścicielu, uprawnionym lub użytkowniku wieczystym, a trzeci – o ewentualnych obciążeniach, roszczeniach i służebnościach. W czwartym dziale KW wpisuje się hipotekę.
Wynika z tego, że dokumentem jest akt notarialny, a księga wieczysta to rejestr. Taka jest pierwsza różnica między nimi. Na czym polegają pozostałe?
Akt własności i księga wieczysta to często mylone pojęcia w kontekście prawa nieruchomości. Chociaż są ze sobą powiązane, mają różne funkcje i inne znaczenie prawne.
Podstawowe różnice między aktem własności a księgą wieczystą dotyczą ich:
Księga wieczysta ma formę jawnego i publicznego rejestru elektronicznego, dzięki któremu każdy zainteresowany może szybko i łatwo sprawdzić status nieruchomości (za pośrednictwem internetu). Z kolei akt własności ma postać dokumentu papierowego. Jest prywatny, więc dostęp do niego mają tylko osoby uprawnione.
Druga różnica polega na tym, że akt notarialny przygotowuje notariusz, a następnie przechowuje go w swoim archiwum. Natomiast księgę wieczystą tworzy i uzupełnia pracownik wydziału wieczystoksięgowego w sądzie rejonowym.
Trzecia różnica dotyczy funkcji. Księga wieczysta ostatecznie potwierdza istniejący stan prawny nieruchomości (nie tworzy go), chroni prawa nabywcy i wierzycieli hipotecznych, podczas gdy akt notarialny dokumentuje transakcję.
Czwarta różnica między aktem własności a księgą wieczystą dotyczy ich celu, który wiąże się z pełnioną funkcją. Akt notarialny służy jako dowód, że transakcja przeniesienia własności się odbyła. Ponadto jasno określa jej warunki i zabezpiecza interesy obu stron. Natomiast księga wieczysta zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym i wtórnym.
A co jest ważniejsze: księga wieczysta czy akt notarialny z punktu widzenia nabywcy nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna.
W obrocie nieruchomościami na swój sposób ważna jest zarówno księga wieczysta, jak i akt notarialny. Pełnią one inne funkcje, więc trudno konkretnie stwierdzić, co jest ważniejsze.
Podpisany i potwierdzony przez notariusza akt notarialny stwierdza, że nowy właściciel nabył prawa do nieruchomości niezależnie od tego, kiedy zapłaci za dom, działkę czy mieszkanie. Dzieje się to jeszcze przed zmianą zapisów w księdze wieczystej. To oznacza, że brak wpisu w KW nie wpływa na skuteczność aktu notarialnego. Z kolei bez tego dokumentu urzędowego transakcja przeniesienia własności nie może zostać zarejestrowana.
W związku z tym – w kontekście transakcji – akt notarialny można uznać za nadrzędny w stosunku do księgi wieczystej, ponieważ to on przenosi własność. Jednak nie ma on pełnego skutku, dopóki zmiana własności nie zostanie wpisana do księgi wieczystej. Dlaczego?
Księga wieczysta ma większą moc dowodową niż akt notarialny. W przypadku rozbieżności między stanem prawnym a rzeczywistym – zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – za prawdziwe i obowiązujące przyjmuje się to, co zostało w niej zapisane. Mówi o tym art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Wobec tego nawet jeśli istnieje ważny akt notarialny, dopóki nie zostanie odzwierciedlony w księdze wieczystej, to dotychczasowy stan prawny nieruchomości (w niej zapisany) uznaje się za obowiązujący.
Podsumowując: zarówno akt notarialny, jak i księga wieczysta są ważne, ale w różnych aspektach. W kontekście stanu prawnego nieruchomości to księga wieczysta jest decydująca, ale akt notarialny jest potrzebny do tego, aby wprowadzić w niej zmiany.
Jednym zdaniem można powiedzieć, że akt notarialny i księga wieczysta uzupełniają się i są niezbędne, aby przenieść i potwierdzić własność nieruchomości i jej aktualny stan prawny.
Szukasz domu w prestiżowej i spokojnej lokalizacji? Chcesz mieszkać w miejscu, które zapewni Twojej rodzinie komfort, a jednocześnie prywatność? Te wytyczne spełniają wille na osiedlu Lipova Living w Konstancinie.
Zakup jednego z tych 11 nowoczesnych domów gwarantuje nie tylko wygodne życie na co dzień, ale też jest inwestycją na przyszłość. Dlaczego? Ponieważ nieruchomości w tej aglomeracji warszawskiej utrzymują wartość od lat, a prestiżowa lokalizacja zapewnia długoterminową stabilność cen.
Jakie inne zalety mają wille w Konstancinie?
Po pierwsze, Konstancin-Jeziorna jest naturalnie otoczony zielonymi terenami, a jednocześnie można stamtąd szybko dojechać do centrum Warszawy. Od Śródmieścia dzieli go tylko 20 km, więc podróż nie będzie uciążliwa ani długa nawet w godzinach szczytu.
W związku z tym Konstancin to idealna lokalizacja dla Ciebie, jeśli chcesz mieszkać blisko natury, a jednocześnie korzystać z możliwości, jakie oferuje metropolia, np. infrastruktury kulturalnej.
Po drugie, każda willa ma przemyślane układy pomieszczeń i duże przeszklenia, co sprawia, że jest funkcjonalna i dobrze doświetlona. Gdy kupisz jedną z nich, zyskasz jasny, komfortowy w użytkowaniu dom i nieograniczone możliwości aranżacyjne.
Po trzecie, projektanci zaprojektowali osiedle Lipova Living tak, aby zapewnić mieszkańcom prywatność. Przestronne działki, ogrody, tarasy i naturalne otoczenie lasu gwarantują kameralność, ciszę i spokój, dzięki czemu odpoczniesz od uciążliwego miejskiego zgiełku.
Chcesz mieszkać w prestiżowym miejscu, w otoczeniu zieleni, a jednocześnie blisko stolicy? Willa na osiedlu Lipova Living w Konstancinie to najlepszy wybór. Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się więcej na temat tej oferty lub umówić się na prezentację nieruchomości.
Nasz zespół jest do Twojej dyspozycji. Odpowie na wszystkie pytania i doradzi w wyborze idealnego domu dla Ciebie i Twojej rodziny.
Powrót
