Cesja umowy deweloperskiej pozwala na przejęcie praw do nieruchomości jeszcze przed jej ukończeniem. Proces ten obejmuje przeniesienie nie tylko praw, ale i obowiązków wynikających z pierwotnej umowy między nabywcą a deweloperem na nowego właściciela. W tym tekście wyjaśniamy, czym dokładnie jest cesja, jakie korzyści przynosi, jakie wiążą się z nią koszty oraz jaką rolę w tym procesie odgrywa deweloper.
Cesja, nazywana też przelewem wierzytelności, polega na przeniesieniu praw i obowiązków z jednej strony umowy na nową. Może odnosić się do różnych typów umów, tj. ubezpieczenia, nieruchomości, leasingu.
W przypadku umowy deweloperskiej cesja obejmuje prawa i obowiązki wynikające z pierwotnej umowy z deweloperem i przenosi je na nowego nabywcę. Ten proces jest regulowany przepisami art. 509 Kodeksu Cywilnego i dotyczy nieruchomości, które są jeszcze w budowie.
Główne cechy cesji mieszkania od dewelopera to:
zakres przenoszonych praw i obowiązków – obejmuje prawo do nieruchomości i związane z tym obowiązki, tj. terminowe płatności i odbiór,
trójstronny charakter – uczestnikami procesu są: deweloper (dłużnik), pierwotny nabywca (cedent) i nowy nabywca (cesjonariusz),
kontynuacja umowy deweloperskiej – cesja zmienia tylko stronę umowy bez potrzeby jej rozwiązywania i zawierania nowej.
Najczęściej cesję praw z umowy deweloperskiej przeprowadza się, gdy plany życiowe lub finansowe pierwszego nabywcy zmieniają się i nie chce (nie może) on przenieść własności nieruchomości na siebie. Przykładem takiej sytuacji jest: utrata pracy, przeprowadzka, zmiana inwestycyjna.
Aby cesja deweloperska była skuteczna, trzeba spełnić następujące warunki:
zgoda dewelopera – jeśli umowa deweloperska nie umożliwia cesji, trzeba uzyskać pisemną zgodę dewelopera,
zgodność z umową deweloperską – warunki cesji muszą być zgodne z pierwotną umową, w tym: cena, harmonogram płatności, terminy realizacji,
forma aktu notarialnego – cesja na mieszkanie powinna być sporządzona na piśmie, co nadaje jej moc prawną i zmniejsza ryzyko ewentualnych nieporozumień.
Zmiany w przepisach (od 2024 r.) wprowadzają ograniczenia, które wpływają na możliwość przeprowadzania cesji:
zakaz masowych cesji – można przenieść prawa tylko do jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
limit częstotliwości – można dokonać cesji maksymalnie raz na 3 lata,
ograniczenie grupy nabywców – można przenieść prawa wyłącznie na osoby z I lub II grupy podatkowej, czyli np. bliskich krewnych.
Dokument cesji deweloperskiej powinien zawierać:
dane stron transakcji: dewelopera, kupującego i nowego nabywcy,
numer umowy deweloperskiej,
szczegóły nieruchomości, tj. metraż i lokalizacja,
warunki finansowe, w tym harmonogram płatności.
Przed podpisaniem cesji warto zweryfikować wiarygodność dewelopera, np. w KRS (gdzie można poznać m.in. wysokość kapitału zakładowego i potencjalne zaległości). Ponadto warto sprawdzić księgę wieczystą gruntu, aby upewnić się co do jej stanu prawnego (potwierdzić położenie działki, własność i istniejące obciążenia).
Z cesją mieszkania od dewelopera wiąże się kilka rodzajów kosztów:
opłaty notarialne – za sporządzenie aktu i wydanie odpisów,
opłata za wpis do księgi wieczystej,
opłata dla dewelopera za wyrażenie zgody na cesję (jeśli jest wymagana).
Dodatkowo dochód z cesji jest opodatkowany jako przychód z tytułu praw majątkowych zgodnie ze skalą podatkową wynoszącą 18%-32%.
Osoby prywatne są zwolnione z uiszczenia podatku VAT, ale transakcja między przedsiębiorcami może być opodatkowana VAT-em.
Natomiast w przypadku cesji umowy deweloperskiej między osobami prywatnymi nowy nabywca musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 1% wartości transakcji.
Cesja na mieszkanie niesie korzyści zarówno dla pierwotnego nabywcy, jak i nowego właściciela.
Plusy cesji dla nowego nabywcy to:
krótszy czas oczekiwania na mieszkanie – w ramach cesji sprzedaje się lokale już na zaawansowanym etapie budowy, więc nowy nabywca może szybciej wprowadzić się do własnego M, omijając poszukiwania nieruchomości i negocjacje z deweloperem,
zakup nieruchomości w korzystniejszej cenie – zwykle sprzedawca proponuje niższą cenę niż aktualna cena dewelopera (im bliżej końca budowy, tym jest ona wyższa ze względu na użyte już materiały i wykonaną pracę),
dostęp do wyprzedanych inwestycji – możliwość zakupu mieszkań niedostępnych już w ofercie pierwotnej.
Plusy cesji umowy deweloperskiej dla pierwotnego nabywcy:
odzyskanie kosztów – cesja daje mu szansę odzyskać część wpłaconych środków, a czasem nawet osiągnąć zysk, jeśli wartość mieszkania wzrosła,
elastyczność – może wycofać się z transakcji w przypadku zmiany planów.
Podsumowując: cesja praw z umowy deweloperskiej jest skutecznym rozwiązaniem w przypadku zmiany planów pierwotnego nabywcy lub potrzeby szybkiego zakupu nieruchomości przez nowego nabywcę. Pomimo korzyści, przeniesienie wierzytelności wymaga spełnienia szeregu formalności, a od 2024 r. także dostosowania się do nowych przepisów.
Wawer Park to miejsce, które łączy w sobie najlepsze cechy życia blisko natury i jednocześnie dostęp do dynamicznego centrum Warszawy. Usytuowane w jednej z najbardziej zielonych dzielnic stolicy, oferuje nie tylko urok podmiejskiej zabudowy, ale i wyjątkowe tereny rekreacyjne. Bezpośrednie sąsiedztwo Mazowieckiego Parku Krajobrazowego sprawia, że mieszkańcy mogą cieszyć się spokojem leśnych spacerów z dala od miejskiego zgiełku.
Tę inwestycję wyróżnia:
Wysoka jakość i trwałość materiałów – inwestycja stawia na wysokiej jakości, atestowane materiały, co gwarantuje trwałość i bezpieczeństwo budynków. Dbałość o detale na każdym etapie budowy to znak rozpoznawczy Wawer Park;
*Przemyślana architektura i funkcjonalne poddasza – domy zaprojektowane są z myślą o maksymalnej funkcjonalności, z dodatkowymi poddaszami o powierzchni około 55 m², które można dowolnie aranżować – idealne jako dodatkowe miejsce do pracy, zabawy czy relaksu;
Przestronne, prywatne ogrody – Każdy dom posiada własny ogród o powierzchni od 116 do 427 m², co zapewnia mieszkańcom prywatność i przestrzeń do relaksu na świeżym powietrzu w otoczeniu zieleni;
Naturalne otoczenie i prywatny park – położenie obok Mazowieckiego Parku Krajobrazowego oraz własny park na terenie osiedla, wyposażony w aleje spacerowe, strefy zabaw dla dzieci i miejsca relaksu, zapewnią mieszkańcom bliski kontakt z naturą;
Świetna komunikacja z centrum Warszawy – lokalizacja w dzielnicy Wawer umożliwia łatwy i szybki dojazd do centrum miasta, zarówno samochodem, jak i środkami transportu publicznego. Bliskość przystanków autobusowych i stacji kolejowych jak PKP Falenica i PKP Radość daje wiele możliwości komunikacyjnych;
Intymna atmosfera i bezpieczeństwo – kameralny charakter osiedla stwarza przyjazne i bezpieczne środowisko do życia, idealne dla rodzin oraz osób szukających spokoju w pobliżu miejskich udogodnień.
Zainteresowany? Zadzwoń do specjalisty ds. sprzedaży Albero Invest, który odpowie na Twoje pytania, dzięki czemu upewnisz się, że Wawer Park to najlepszy wybór dla Ciebie.
Powrót
