BLOG

Zakup mieszkania pod wynajem – czy to się opłaca?

Rozważasz zakup mieszkania pod wynajem i zastanawiasz się, czy to się opłaca? Podpowiadamy, jak wybrać odpowiednią nieruchomość tak, aby zwiększyć szanse na zysk. Radzimy też, w jaki sposób zmniejszyć ryzyko inwestycyjne.

Kupno mieszkania pod wynajem. Jak wybrać odpowiednie M?

Przygotowania do kupna mieszkań pod wynajem są czaso- i pracochłonne. Wybór nieruchomości trzeba dobrze przemyśleć. Znalezienie odpowiedniej oferty może zająć nawet kilka miesięcy.

Żeby zmaksymalizować szanse na zysk z najmu, w trakcie wyboru mieszkania trzeba wziąć pod uwagę:

  • grupę docelową,
  • lokalizację,
  • standard wyposażenia (m.in. jakość sprzętu RTV i AGD oraz mebli),
  • powierzchnię, układ i funkcjonalność mieszkania.

Zakup mieszkania pod wynajem bez wcześniejszego określenia grupy docelowej zmniejsza szanse na powodzenie inwestycji. Dlaczego?

Każdy człowiek ma inne oczekiwania i potrzeby, np. względem lokalizacji. Innego miejsca do życia szuka student (ważna jest bliskość uczelni wyższych i centrum, dostęp do komunikacji miejskiej). Innego potrzebuje rodzina z dziećmi (istotne jest miejsce parkingowe, bliskość terenów zielonych, placów zabaw, aptek i przychodni, sklepów, placówek edukacyjnych). Jeszcze innego oczekuje turysta (np. blisko historycznych miejsc na mapie miasta).

Deweloperzy realizują inwestycje również na obrzeżach miast, na terenach zielonych. Warto rozważyć zakup mieszkania w takim miejscu, jeśli w okolicy są miejsca pracy, pełna infrastruktura, a komunikacja z innymi dzielnicami metropolii jest sprawna. Jeżeli chcesz prowadzić wynajem długoterminowy, z tych względów mieszkanie oddalone od centrum może być prawdziwą gratką dla wynajmującego.

Jeżeli planujesz wynajmować mieszkanie studentom, powinno składać się z kilku pomieszczeń z możliwością indywidualnej aranżacji. Lokale wynajmowane na pokoje cieszą się popularnością zwłaszcza w miastach akademickich. Z kolei single i pary docenią otwartą przestrzeń, np. kuchnię połączoną z pokojem dziennym. Najczęściej to kawalerki zapewniają wyższą stopę zysku z wynajmu. Dlaczego? Stosunek stawki czynszu za 1 m² i kosztu zakupu 1 m² mieszkania jest korzystniejszy.

Kupno mieszkań pod wynajem. Jak zmniejszyć ryzyko inwestycyjne?

Kupno mieszkania pod wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka. Jeśli kupujesz je za gotówkę, musisz określić kapitał, który chcesz przeznaczyć na ten cel. Do ceny zakupu lokum od dewelopera trzeba dodać jeszcze koszty okołozakupowe (np. wynagrodzenie notariusza, opłatę sądową za utworzenie odpisu z księgi wieczystej), wykończenia i wyposażenia. Do otrzymanej sumy dochodzi też cena ubezpieczenia mieszkania pod wynajem. Warto zdecydować się na ten krok, aby zmniejszyć ryzyko inwestycyjne.

Po znalezieniu najemcy trzeba podpisać umowę. Dla bezpieczeństwa warto wprowadzić jeszcze kaucję i ograniczenie czasowe wynajmu, np. roczną umowę z miesięcznym wypowiedzeniem.

Po oddaniu mieszkania do użytku będziesz płacić czynsz i podatek od dochodów z najmu. Za wynajem zapłacisz podatek ryczałtowy w wysokości 8,5% i 12,5% lub podatek na zasadach ogólnych według stawki 17% lub 32%. Od 2023 r. osoby fizyczne będą rozliczać się za wynajem wyłącznie na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jako właściciel musisz pokrywać też koszty cyklicznych remontów (ich brak wiąże się z możliwością utraty najemców i zaniżeniem wartości mieszkania), niespodziewanych awarii sprzętu i instalacji. Co ważne, musisz poświęcać czas na szukanie kolejnych najemców i kontakty z nimi.

Natomiast jeżeli nie posiadasz dużych oszczędności, ale masz zdolność kredytową i pieniądze na wkład własny (większość banków wymaga 20%), możesz ubiegać się o pożyczkę na mieszkanie pod wynajem. Warto dokładnie porównać kilka ofert i wybrać tę, której spłata nie będzie dużym obciążeniem dla domowego budżetu.

Jeśli chcesz, żeby czynsz od najemcy spłacał kredyt, musisz go zaciągnąć na jak najdłuższy okres. W efekcie miesięczna rata będzie niska. Po określonym w umowie czasie zyskasz spłacone mieszkanie, w które zainwestowałeś 20% wkładu własnego. Warunek to wysoka cena najmu i niski koszt kredytu.

Zakup mieszkania pod wynajem. Opłacalność

Kupno mieszkań pod wynajem to popularna forma lokaty oszczędności. Jeżeli nie finansujesz go kredytem, przychody z tego tytułu są bardziej opłacalne niż z rachunków oszczędnościowych i lokat. Powodem są niskie stopy oprocentowania oferowane przez banki. Kupno mieszkania pod wynajem za gotówkę może być sposobem na ochronę zgromadzonego kapitału przed spadkiem lub utratą wartości na skutek rosnącej inflacji.

Ponadto z wiekiem mieszkanie zyskuje na wartości. Jeśli w przyszłości zdecydujesz się je sprzedać, nie stracisz, ale zyskasz.

Natomiast kredyt na mieszkanie pod wynajem zwiększa ryzyko inwestycji, a zmniejsza dochody z niej i wydłuża okres zwrotu. Mimo to lokum sfinansowane pożyczką z banku może być dobrą inwestycją, jeśli dobrze wybierzesz nieruchomość i ofertę kredytową. Dlatego też warto wcześniej oszacować opłacalność zaciągnięcia kredytu na mieszkanie na wynajem. Musisz wziąć pod uwagę takie parametry jak: stałość wynagrodzeń i cen, kosztów i czynszów, inflacji i stóp procentowych.

Wielu inwestorów zakłada, że mieszkanie będzie przynosić zysk od początku pojawienia się na rynku i przez cały rok. Prognozują, że kwoty wpłacane przez lokatorów pokryją raty kredytu i jeszcze przyniosą zysk. To błąd. Dlaczego?

Wynajmowane mieszkanie może okresowo nie mieć lokatorów. Wtedy nie przynosi dochodu, a trzeba za nie płacić (czynsz i ratę kredytu, jeśli został zaciągnięty). Ponadto ze względu na dużą konkurencję na rynku możesz zostać zmuszony do obniżenia ceny wynajmu (aby zachować płynność dochodu). Na te trudne sytuacje warto zabezpieczyć się poprzez rezerwę finansową.

Warto też pamiętać, że rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć (Rada Polityki Pieniężnej może podnieść stopy procentowe). Wtedy comiesięczny czynsz od najemców tylko częściowo pomoże w jego spłacie. Wynajem nie będzie generować gotówkowego przychodu, co wyklucza jego opłacalność.

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w Warszawie? Analitycy szacują, że przeciętna stopa brutto (bez dodatkowych kosztów) to 5,7%, a średnia rentowność – ok. 4% rocznie, jeśli nieruchomość ma lokatorów przez cały rok i zakup nie był finansowany kredytem. Jednak gdy mieszkanie “pracuje na siebie” tylko przez 6 miesięcy w roku, rentowność netto spada do 1,4% rocznie. To 8 razy więcej niż na przeciętnej lokacie w banku.

Kupno mieszkania pod wynajem – Warszawa

Rozważasz kupno mieszkania pod wynajem? Warszawa to odpowiednie miejsce na ulokowanie zgromadzonego kapitału. Polecamy zakup jednej z ofert inwestycyjnych w Blu Residence na Dolnym Mokotowie – zielonej i spokojnej dzielnicy. Są to mieszkania i apartamenty, do wyboru: na piętrze i parterze kameralnego apartamentowca. Ich powierzchnia waha się od 37 do 164 m². Posiadają dodatkową przestrzeń – prywatne ogrody, balkony, loggia i tarasy.

Mieszkania w Blu Residence są przestronne i wysokie (te na parterze mają 292 cm wysokości, na wyższych kondygnacjach – 282 cm), a dzięki dużym oknom i szklanym balustradom są dobrze doświetlone. Można je zaaranżować w dowolnym stylu: od klasycznego, przez minimalistyczny, po loftowy. Architekci zaprojektowali je tak, abyś w żaden sposób nie czuł się ograniczony w trakcie urządzania własnego M.

Blu Residence znajduje się przy ul. Bluszczańskiej, niedaleko Mostu Siekierkowskiego i ul. Czerniakowskiej. Dzięki takiej lokalizacji dojazd do innych dzielnic Warszawy metrem, autobusami i tramwajami jest sprawny i szybki. Z kolei do centrum stolicy dotrzemy samochodem w 10 minut.

Poznaj naszą ofertę:

Powrót

    Przed wyrażeniem poniższych zgód zapoznaj się z informacjami o przetwarzaniu danych osobowych klikając Tutaj

    Wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji marketingowych, w tym ofert, drogą elektroniczną (e-mail, SMS) od spółek z Grupy Albero.
    Wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji marketingowych, w tym ofert, przez telefoniczne połączenia głosowe od spółek z Grupy Albero.

    Wykaz spółek z Grupy Albero jest dostępny pod tym adresem.

    W dowolnym momencie mogę cofnąć moją zgodę. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem czynności, których dokonano na podstawie zgody przed jej wycofaniem.

    Informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych


    Dowiedz się więcej o inwestycji

    Modern House



      Przed wyrażeniem poniższych zgód zapoznaj się z informacjami o przetwarzaniu danych osobowych klikając Tutaj

      Wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji marketingowych, w tym ofert, drogą elektroniczną (e-mail, SMS) od spółek z Grupy Albero.
      Wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji marketingowych, w tym ofert, przez telefoniczne połączenia głosowe od spółek z Grupy Albero.

      Wykaz spółek z Grupy Albero jest dostępny pod tym adresem.

      W dowolnym momencie mogę cofnąć moją zgodę. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem czynności, których dokonano na podstawie zgody przed jej wycofaniem.

      Informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych

       


      Ta strona używa plików cookies. Jeżeli nie blokujesz tych plików w swojej przeglądarce, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci Twojego urządzenia. Więcej informacji o plikach cookies i możliwości zmiany ustawień w przeglądarce znajdziesz w naszej POLITYCE COOKIES. View more
      Zgadzam się