Gwarancja dewelopera a rękojmia – porównanie i zakres ochrony kupującego nowe mieszkanie

Gwarancja i rękojmia to pojęcia, z którymi spotyka się każdy kupujący nowe mieszkanie. Czym dokładnie różnią się te formy ochrony i która z nich daje w praktyce większe bezpieczeństwo? W tym artykule wyjaśniamy, jak działa gwarancja dewelopera, ile lat obowiązuje, co obejmuje rękojmia i kiedy można z niej skorzystać. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości, ten tekst pozwoli Ci świadomie wybrać rozwiązanie, które najlepiej zabezpieczy Twój interes.

Co obejmuje gwarancja dewelopera i ile lat obowiązuje?

Dobrowolne zobowiązanie wykonawcy, które daje kupującemu dodatkową ochronę już po odbiorze technicznym nieruchomości, to właśnie gwarancja dewelopera. Ile lat obowiązuje?

Najczęściej spotykane okresy to 2-5 lat, jednak ich długość może różnić się w zależności od rodzaju elementu objętego ochroną. Na przykład okna, instalacje czy elewacja często mają osobne terminy gwarancyjne.

Zakres gwarancji zależy od indywidualnych zasad przyjętych przez dewelopera i może być ograniczony do konkretnych instalacji lub wykończenia. W praktyce obejmuje elementy, które mogą wymagać naprawy z powodu błędów wykonawczych lub użycia materiałów niezgodnych z projektem.

Najczęściej gwarancją objęte są:

• stolarka okienna i drzwiowa – odpowiedzialność dewelopera za okna dotyczy m.in. nieszczelności, problemów z okuciami, odkształceń profili czy nieprawidłowego montażu,
• instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza – np. nieszczelności lub błędy montażowe,
• tynki, posadzki i elementy wykończeniowe – podstawą zgłoszenia mogą być pęknięcia, odspojenia lub nierówności,
• elewacja i dach – ochrona obejmuje m.in. nieprawidłowe ocieplenie czy inne błędy wykonawcze.

Gwarancja daje możliwość bezpłatnej naprawy usterek. Warto każdą nieprawidłowość zgłaszać niezwłocznie po jej wykryciu, ponieważ ułatwia to weryfikację oraz przyspiesza naprawę.

Z gwarancji dewelopera wyłączone są m.in.:

• uszkodzenia mechaniczne powstałe po odbiorze,
• usterki wynikające z niewłaściwego użytkowania,
• samodzielne ingerencje właściciela (np. zmiany w instalacjach),
• naturalne procesy zużycia, tj. drobne skurcze tynku.

Co obejmuje rękojmia dewelopera i kiedy można z niej skorzystać?

Rękojmia na dom od dewelopera, uregulowana w art. 556 (i kolejnych) Kodeksu cywilnego, jest ustawową i obowiązkową formą ochrony kupującego. Działa więc niezależnie od gwarancji – nawet jeśli wykonawca jej nie udzielił, kupujący wciąż może zgłaszać wady.

Rękojmia nie dotyczy uszkodzeń powstałych w wyniku normalnego zużycia. Obejmuje natomiast wady, które utrudniają lub uniemożliwiają korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, w tym:

• wady fizyczne – np. nieszczelne lub źle osadzone okna, nierówne posadzki, pęknięcia tynków, problemy z wentylacją czy błędy instalacyjne,
• wady ukryte – niewidoczne przy odbiorze, które ujawniły się dopiero w trakcie użytkowania, np. problemy z izolacją cieplną, konstrukcją budynku czy instalacjami,
• wady prawne – gdy nieruchomość ma ograniczone prawa lub obciążenia, o których nabywca nie został poinformowany.

Kupujący może zgłaszać wady w ciągu 5 lat od wydania nieruchomości (zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego dla nieruchomości nowych). Jest to okres ustawowy, którego deweloper nie może skrócić.

Zgodnie z przepisami (art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego) w ramach rękojmi nabywca może żądać m.in.:

• usunięcia wady,
• obniżenia ceny, gdy wady nie można naprawić,
• odstąpienia od umowy w przypadku wady istotnej, która uniemożliwia korzystanie z nieruchomości.

Gwarancja czy rękojmia – która forma ochrony jest korzystniejsza dla kupującego?

Kupujący nie musi wybierać pomiędzy gwarancją a rękojmią – obie formy ochrony mogą obowiązywać równolegle. Jednak to rękojmia zapewnia szerszą, ustawową i pewniejszą ochronę. Jest elementem, który chroni nabywcę przed kosztami napraw usterek ujawnionych po wprowadzeniu się do nowego lokum.

Najważniejsze zalety rękojmi na dom od dewelopera:

• obowiązuje zawsze – niezależnie od zapisów umowy,
• obejmuje szeroki zakres odpowiedzialności – zarówno wady fizyczne, jak i prawne,
• ma długi okres obowiązywania,
• daje szeroki katalog roszczeń.

Z kolei gwarancja stanowi dobre uzupełnienie rękojmi, ponieważ oferuje dodatkowe korzyści:

• ochronę elementów wykończeniowych lub instalacji specjalistycznych, np. odpowiedzialność dewelopera za okna, drzwi i wybrane instalacje – zgodnie z dokumentem gwarancyjnym,
• możliwość dłuższej ochrony niż 5 lat, jeśli deweloper przewidział taki zakres (czasem nawet 7-10 lat dla dachu czy elewacji).
• szansę na naprawę usterek zgłoszonych również po zakończeniu rękojmi, jeśli okres gwarancji nadal obowiązuje.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest korzystanie z obu form ochrony jednocześnie: rękojmi jako podstawy prawnej i gwarancji dewelopera jako dodatkowego zabezpieczenia – zwłaszcza dla elementów technicznych, które mogą ujawniać usterki dopiero z czasem.

Co ważne, w przypadku sprzeczności zapisów umownych zawsze pierwszeństwo ma rękojmia jako ochrona ustawowa.

Podsumowanie – jakie prawa daje kupującemu gwarancja i rękojmia?

Zakup nieruchomości to decyzja, której towarzyszą nie tylko emocje, ale i zrozumiałe oczekiwanie wysokiej jakości wykonania. Zarówno gwarancja, jak i rękojmia mają zapewnić kupującemu poczucie bezpieczeństwa, jednak każda działa w inny sposób i daje inne możliwości. W praktyce obie formy ochrony uzupełniają się, zapewniając solidne zabezpieczenie po odbiorze.

Kupując nieruchomość w inwestycji Oaza Kosmatki od Albero Invest, zyskujesz nie tylko komfortowy, funkcjonalny i nowoczesny dom, ale również prawne wsparcie dzięki gwarancji dewelopera i ustawowej rękojmi. To połączenie wysokiego standardu wykonania z realną ochroną praw kupującego pozwala cieszyć się nowym lokum ze spokojem, na który zasługujesz.

Dodatkowym atutem inwestycji Oaza Kosmatki jest fakt, że Albero Invest od końca 2023 roku realizuje budowy w oparciu o własne wykonawstwo. Pozwala to na pełną kontrolę nad całym procesem i świadome podnoszenie standardów jakości.

Za realizację odpowiada doświadczona kadra inżynierska, która dba o solidność, precyzję i zgodność z obowiązującymi normami. Dzięki temu klienci otrzymują trwały, bezpieczny i komfortowy dom, wykonany z najwyższą starannością.

Jeśli marzysz o nowym domu i chcesz mieć pewność, że Twoje prawa będą właściwie chronione, skontaktuj się z nami. Eksperci Albero Invest wyjaśnią wszystkie wątpliwości dotyczące gwarancji i rękojmi oraz pomogą Ci przejść przez cały proces zakupu w Oazie Kosmatki.

Zadzwoń lub napisz – pomożemy Ci podjąć najlepszą decyzję.