Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – czym jest i jak chroni twoje pieniądze?

Deweloperski fundusz gwarancyjny to mechanizm, który chroni wpłaty kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Choć realnie zwiększa bezpieczeństwo transakcji, można z niego skorzystać tylko w określonych sytuacjach. W tym artykule omawiamy, jak działa i co obejmuje deweloperski fundusz gwarancyjny, stawki i od czego zależą. Sprawdź, co faktycznie zyskujesz dzięki DFG.

Co to jest deweloperski fundusz gwarancyjny i dlaczego powstał?

Deweloperski fundusz gwarancyjny (DFG) to publiczny fundusz, który umożliwia zwrot wpłat nabywców mieszkań na rynku pierwotnym w określonych sytuacjach ustawowych. Zarządza nim Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – instytucja odpowiedzialna za systemy ochrony finansowej, która wypłaca środki m.in. w przypadku braku OC sprawcy.

DFG stanowi dodatkową ochronę dla nowych umów objętych ustawą deweloperską obowiązującą od 1 lipca 2022 r.

Dlaczego powstał? Wcześniej pieniądze nabywców trafiały wyłącznie na rachunek powierniczy, a w razie upadłości dewelopera lub banku ich odzyskanie było niepewne lub tylko częściowe. Rolą DFG jest pokrycie brakujących środków.

Kiedy można skorzystać z deweloperskiego funduszu gwarancyjnego?

Czy DFG gwarantuje zwrot pieniędzy? Tak, ale tylko w określonych przypadkach i po przejściu odpowiedniej procedury. Fundusz uruchamia się w konkretnych sytuacjach ustawowych, takich jak:

• upadłość dewelopera – gdy inwestycja nie zostanie dokończona, a środki nie wystarczą na zwrot wpłat,
• upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy (gdy pieniądze nie zostaną w pełni odzyskane w ramach dostępnych mechanizmów ochrony środków, w tym systemu gwarantowania depozytów),
• odstąpienie od umowy przez nabywcę, np. z powodu istotnego naruszenia umowy przez dewelopera lub braku przeniesienia własności.

Procedura zwrotu nie jest automatyczna i wymaga złożenia wniosku przez kupującego po wystąpieniu zdarzenia. Dopiero wtedy Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny realizuje wypłaty.

DFG uzupełnia środki, których nie udało się odzyskać z innych źródeł, tj. z mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz masy upadłościowej. Stanowi więc ostatnią warstwę zabezpieczenia – system awaryjny, a nie pierwszy mechanizm ochrony.

Co istotne:

• fundusz wypłaca środki do wysokości wpłat dokonanych przez nabywcę,
• DFG nie pokrywa utraconych korzyści (np. wzrostu cen mieszkań) ani kosztów alternatywnych (np. wynajmu w czasie opóźnienia),
• realny czas wypłaty nie jest sztywno określony – w praktyce zależy m.in. od skali upadłości i liczby poszkodowanych.

Dzięki Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu w teorii nie trzeba prowadzić wieloletniego procesu sądowego, ponieważ DFG działa administracyjnie. W praktyce jednak spory (np. co do zasadności odstąpienia od umowy) mogą wymagać rozstrzygnięcia w sądzie.

DFG nie działa w przypadku:

• samych opóźnień w budowie,
• zmian harmonogramu,
• sporów o standard wykończenia lokalu,
• wzrostu kosztów inwestycji.

Ile wynosi składka na deweloperski fundusz gwarancyjny?

Składka na DFG nie jest jedną stałą opłatą. To procent naliczany od każdej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy (nie od całej ceny nieruchomości). Jest bezzwrotna i zależy od rodzaju rachunku.

Jaki procent wpłaty odprowadza się do deweloperskiego funduszu gwarancyjnego? Stawki obecnie wynoszą:

• 0,45% – dla otwartego rachunku powierniczego,
• 0,1% – w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego.

Zgodnie z ustawą i rozporządzeniem składka może wynieść maksymalnie 1% (rachunek otwarty) oraz 0,1% (rachunek zamknięty).

Obowiązuje stawka wynikająca z przepisów dla danej inwestycji. Może się ona zmieniać, ponieważ ustala ją minister w rozporządzeniu. Zmiana przepisów dotyczy jednak tylko przyszłych projektów i nie ma wpływu na te już rozpoczęte.

W skrócie DFG:

• dotyczy rynku pierwotnego,
• obejmuje umowy deweloperskie i inne wskazane w ustawie,
• działa w określonych sytuacjach kryzysowych,
• nie dotyczy opóźnień ani sporów o jakość wykonania,
• stawka to procent od każdej wpłaty klienta.

Kto płaci składkę na deweloperski fundusz gwarancyjny? Formalnie jest ona odprowadzana przez deweloperów. W praktyce uwzględnia się ją w cenie mieszkania – to jeden z elementów wpływających na koszt 1 m².

Oaza Kosmatki i Wawer Park

System DFG zwiększa bezpieczeństwo zakupu, ale nie zastępuje świadomego wyboru inwestycji. W praktyce to lokalizacja, standard wykonania i dopasowanie do potrzeb mają największy wpływ na komfort życia i wartość nieruchomości.

Dobrym przykładem są inwestycje Albero Invest – Oaza Kosmatki i Wawer Park – zaprojektowane z myślą o różnych stylach życia nabywców.

Oaza Kosmatki i Wawer Park – spokój i komfort, miasto i natura

Zarówno Oaza Kosmatki, jak i Wawer Park to propozycja dla rodzin oraz osób pracujących zdalnie, które szukają ciszy i dostępu do zieleni, bez rezygnowania z bliskości miasta.

Najważniejsze zalety Oazy Kosmatki (na styku Gocławia i Wawra) to:

• kameralna zabudowa, która zwiększa prywatność i może podnosić atrakcyjność mieszkania przy ewentualnym wynajmie lub sprzedaży,
• bliskość terenów zielonych, zapewniająca przestrzeń do odpoczynku i sprzyjająca aktywności na świeżym powietrzu,
• funkcjonalne układy mieszkań – ułatwiają aranżację i pozwalają lepiej wykorzystać przestrzeń.

Najważniejsze zalety Wawer Park (Wawer):

• dobra komunikacja z centrum Warszawy, co przekłada się na oszczędność czasu na dojazdach i potencjalną atrakcyjność inwestycyjną,
• sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, sprzyjające aktywnemu spędzaniu czasu,
• nowoczesna architektura i wysoki standard wykończenia, wpływające na komfort i estetykę życia.

Choć deweloperski fundusz gwarancyjny zabezpiecza Twoje pieniądze w sytuacjach kryzysowych, wybór sprawdzonej inwestycji – dopasowanej do potrzeb – pozostaje kluczowy. To on decyduje o tym, czy zakup będzie dobrą decyzją w codziennym użytkowaniu.

Jesteś zainteresowany mieszkaniem w Oazie Kosmatki lub Wawer Park? Zadzwoń lub napisz do naszego doradcy – odpowie na wszystkie pytania i przeprowadzi Cię przez cały proces zakupu.